전북특별자치도 전주시 덕진구 틀못4길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2115

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 13년차로 비교적 신축에 가까우며, 혁신도시 내 입지로 주거 환경이 양호합니다. 전주시 전체적으로 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 1,406세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 전주시의 재정 위기 논란 및 정비기본계획 변경 추진 등은 장기적인 관점에서 규제 변화 가능성을 내포하고 있습니다. 현재 재건축 연한까지 17년이 남아 재건축 가능성은 낮습니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 사진이 제공되지 않아 직접적인 건물 노후도 평가는 불가하나, 준공 13년차로 비교적 신축에 가까워 양호할 것으로 추정됩니다.
인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 14.3%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 24건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 15곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 78.6% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 5점 — 준공 13년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 2,128만 원 ~ 최고 3억 6,451만 원)보다 높은 수준에 해당합니다. 이는 제시가가 시장의 보정된 실거래 기반 가치보다 다소 높게 책정되었음을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 #1은 2026년 1월 거래된 동일 단지 6층 매물로, 보정 후 대입 총액은 3억 6,451만 원입니다. 비교사례 #2는 2026년 5월 거래된 동일 단지 2층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 4,999만 원입니다. 비교사례 #3은 2026년 4월 거래된 동일 단지 5층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 2,128만 원입니다.

심층 분석

대상 아파트는 혁신도시 내 입지로 주거 환경이 양호하며, 주변 공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적성이 높습니다. 전주시의 매매가격지수 상승 추세는 긍정적이나, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 기반의 가치 스펙트럼 상단보다 높아 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.

준공 13년차로 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시점은 아닙니다.

전주시의 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으나, 인근 대규모 신규 공급 물량은 중장기적으로 시장에 영향을 미 줄 수 있습니다. 혁신동의 인구 유입은 긍정적이나, 전주시 전체 인구 감소 추세는 장기적인 수요 측면에서 고려할 필요가 있습니다. 매물 자체의 입지는 양호하나, 제시된 가격이 시장 가치 대비 높은 점을 감안할 때, 향후 가격 상승 여력은 제한적일 수 있으며, 신규 공급 물량의 영향을 예의주시해야 합니다.

현장 체크리스트

제시된 매매가 4억 원이 인근 실거래가 대비 높은 이유에 대한 구체적인 근거(예: 내부 인테리어, 추가 옵션 등)를 확인해야 합니다.
단지 내 9층의 실제 조망(기지재 조망)이 매도자 설명과 일치하는지 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
10월 30일 입주 가능 여부 및 잔금 일정 조율 가능성을 확인해야 합니다.
매물 소개에 언급된 '각종 법률적인 문제와 시설물 하자'에 대한 구체적인 내용 및 매도인의 하자 보수 계획을 확인해야 합니다.
혁신도시 내 다른 신규 공급 예정 아파트(에코시티 한양수자인 디에스틴 주상복합, 에코시티 더샵4차 등)의 분양가 및 입주 시기를 고려하여 경쟁력을 재평가해야 합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 이용 편의성 및 혼잡도를 확인해야 합니다.

최종 판정

보류