매물 유형: 아파트
분석 번호: 2104
종합 리스크 점수: 73점
대상 아파트는 준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 송파구는 매매 및 전월세 수급동향이 모두 상승세를 보이며, 인구 또한 꾸준히 증가하고 있어 주거 수요가 견고합니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 대입가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다. 향후 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 및 시세 파급 효과를 주시해야 합니다.
제시된 매매가 8억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 8,931만 원 ~ 7억 2,157만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 7,843만 원 ~ 1억 1,069만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 상단을 크게 상회하는 금액으로, 미래 재건축 가치 등이 선반영되었을 가능성이 높습니다. 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형대 거래로 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 5월 7억 300만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 7억 299만 원으로 환산되었습니다. #7 사례는 2026년 3월 7억 1,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 7억 2,157만 원으로 환산되어 가장 높은 대입가치를 보였습니다. 전반적으로 2026년 3월~5월 사이에 6억 8,000만 원에서 7억 1,000만 원대 실거래가 형성되었으며, 시점 보정 계수는 1.000~1.014가 적용되었습니다.
문정시영 아파트는 1,316세대의 대단지로, 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 송파구는 서울 내에서도 주거 선호도가 높은 지역이며, 인구 증가와 견고한 수급 동향을 보이고 있어 장기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 대비 높은 수준이므로, 재건축 진행 상황과 시장 변동성을 면밀히 주시하며 투자 시점을 결정하는 것이 중요합니다.
준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 매우 높습니다. 인근 올림픽훼밀리타운 등 대규모 단지들의 재건축 추진 소식이 있어, 문정시영 아파트 또한 재건축 사업에 대한 기대감이 높을 것으로 판단됩니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 재건축 추진 시 사업성 확보에 중요한 요소이므로 추가 확인이 필요합니다.
송파구는 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승세를 보이며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 전반적인 시장 전망은 밝습니다. 특히, 재건축 연한 도래로 인한 개발 기대감은 미래 가치 상승의 주요 동력이 될 것입니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량(잠실르엘, 더샵송파루미스타 등 총 2,692세대)이 향후 시장에 미칠 영향을 지속적으로 모니터링해야 합니다. 현재 제시된 매매가는 시장의 기대감이 선반영된 것으로 보이므로, 신중한 접근이 요구됩니다.
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