매물 유형: 아파트
분석 번호: 2082
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 38년 된 노후 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 서울시의 재건축 규제 완화 정책과 인근 지역의 활발한 개발 사업은 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요하며, 노후도에 따른 현장 확인이 중요합니다.
제시된 매매가 21억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 17억 6,500만 원 ~ 최고 19억 1,022만 원) 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례 #1은 동일 단지 대림 아파트 10층, 99.38㎡로 2026년 5월 17억 6,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 대상지 대입 총액은 17억 6,500만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 대림 아파트 6층, 99.38㎡로 2026년 2월 18억 9,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.011이 적용되어 대상지 대입 총액은 19억 1,022만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지, 동일 면적으로 유사도가 매우 높습니다.
대상 아파트는 송파역과 경찰병원역의 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 송이공원 등 녹지 공간이 풍부합니다. 38년 된 노후 단지로서 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높다는 점이 가장 큰 투자 가치입니다. 인근에 '송파 알짜' 한양1·2차 재건축 등 개발 호재가 많아 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 제시된 가격이 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 투자 시 주의가 필요합니다.
대상 아파트는 1988년 준공되어 38년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 인근 지역의 활발한 재건축 사업 진행과 서울시의 재건축 규제 완화 기조는 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 법정 상한 300% 대비 현재 용적률이 낮다면 사업성이 더욱 높을 수 있습니다. 재건축은 높은 개발 잠재력으로 평가됩니다.
송파구 아파트 시장은 매매, 전세, 월세 가격지수 및 수급동향 모두 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 특히 대상 단지는 재건축 연한 도달로 인한 개발 기대감이 높으며, 인근에 예정된 대규모 신규 공급 물량은 장기적으로 지역 가치를 견인할 수 있습니다. 다만, 단기적으로는 제시된 매매가가 비교사례 대비 높은 수준이므로, 매수 시에는 시장 상황과 개발 진행 상황을 면밀히 주시하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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