매물 유형: 아파트
분석 번호: 2072
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 준공 42년차의 재건축 연한 도달 아파트로, 인근 재건축 사업 활성화 및 서울시의 정책적 지원에 힘입어 높은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 매매수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기가 긍정적이나, 구체적인 재건축 진행 상황과 단지 내 노후도에 대한 현장 확인이 중요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 27억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 27억 3,030만 원의 가치 스펙트럼과 거의 일치하는 수준입니다. 이는 시장의 현재 가치를 적절히 반영한 것으로 보이며, 고평가 또는 저평가되었다고 단정하기는 어렵습니다.
유사도 100점의 단일 비교사례는 동일 단지 내 송파동에서 2026년 1월에 27억 원에 거래된 전용면적 108.338㎡의 12층 매물입니다. 이 사례는 시점 보정 계수 1.011을 적용하여 대상 매물에 대한 보정 후 대입 총액은 27억 3,030만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 제시가와 거의 일치하는 수준입니다.
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 대단지 아파트로, 개발 잠재력이 높아 장기적인 투자 가치가 높습니다. 송파구는 매매수급동향이 수요 우세를 보이며 시장 분위기가 긍정적이며, 오금역(5호선, 3호선)과 방이역(5호선)이 도보 10분 거리에 위치하여 교통 접근성도 양호합니다. 인근에 웃말공원, CU, 서울병원, 예은유치원 등 생활 편의시설과 학군이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 모두 매력적입니다.
가락삼익맨숀은 1984년 준공되어 42년이 경과하여 재건축 연한(30년)을 훨씬 초과했습니다. 이는 재건축 사업 추진의 강력한 동기가 될 수 있으며, '송파 알짜' 한양1·2차 재건축 탄력 등 인근 재건축 사업의 활성화 소식은 대상 단지의 재건축 추진에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 제3종일반주거지역의 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 사업성 검토가 필요합니다. 현재 개발 잠재력은 '높음'으로 평가됩니다.
송파구는 매매 및 전세 가격 지수가 꾸준히 상승하고 매매수급동향이 수요 우위를 보이는 등 전반적인 시장 분위기가 좋습니다. 대상 매물이 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높고, 인근에 오금역, 방이역 등 역세권이 형성되어 교통 접근성이 우수합니다. '송파 알짜' 한양1·2차 재건축 탄력 등 지역 내 개발 호재가 많아 미래 성장 전망은 긍정적입니다. 다만, 더샵송파루미스타, 잠실르엘 등 인근 2,692세대의 신규 공급 예정 물량이 향후 시장에 미칠 영향을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
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