매물 유형: 아파트
분석 번호: 2058
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 준공 4년차 신축 아파트로 건물 상태가 매우 양호하며, 남중 모현초 등 학군이 좋은 위치에 있습니다. 다만, 매매가격지수 하락세와 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 부족할 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 3억 1,041만 원 ~ 최고 3억 1,266만 원) 대비 약 6,734만 원 ~ 6,959만 원 높은 수준입니다. 이는 스펙트럼 상단 범위를 크게 상회하는 가격으로, 고층 프리미엄 및 시스템 에어컨 등 옵션, 조망권 등이 반영된 것으로 보입니다. 다만, 가격적 메리트 측면에서는 다소 부담이 있을 수 있습니다.
#1 비교사례는 모현이지움골든뷰 3층 84.8618㎡ 매물로 2026년 2월 3억 1,200만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.995를 적용하여 보정 후 대입 총액은 3억 1,041만 원입니다. 대상 매물(18층)과의 층구간 차이로 인해 20점 감점되었습니다. #2 비교사례는 모현이지움골든뷰 5층 84.8984㎡ 매물로 2026년 1월 3억 1,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.993을 적용하여 보정 후 대입 총액은 3억 1,266만 원입니다. 역시 층구간 차이로 인해 20점 감점되었습니다.
본 매물은 준공 4년차 신축 아파트로 단지 경쟁력이 높고, 남중, 모현초 등 학군이 우수하며 주변 공원, 쇼핑 시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 현재 매매가격지수 하락세와 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 제시된 가격이 비교사례 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
준공 4년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 26년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 없습니다.
익산시의 매매가격지수는 하락 추세이나, 월세가격지수는 상승하고 전세수급동향은 상승세를 보이며 임대차 시장은 비교적 견조합니다. 지역 내 미분양 물량은 감소하고 있으나, 향후 1,148세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉 우려가 있습니다. 장기적으로는 국가식품클러스터 2단계 개발 등 지역 개발 호재가 있으나, 현재 제시가는 시장 상황 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 매수 시 충분한 가격 협상이 필요하며, 신규 공급 물량의 영향을 예의주시해야 합니다.
보류