매물 유형: 아파트
분석 번호: 2046
종합 리스크 점수: 70점
대상 아파트는 준공 47년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 잠실나루역 역세권 입지와 주변 재건축 사업의 활발한 진행은 긍정적인 요인입니다. 다만, 건물 노후도에 따른 유지보수 비용과 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 38억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 37억 1,499만 원에서 39억 3,395만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중앙값인 38억 2,164만 원과 유사한 수준으로, 현재 시장에서 적정하게 평가받고 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 장미1 단지 내 거래이며, 전용면적 120㎡로 동일 평형입니다. 유사도 점수는 90~100점으로 매우 높으며, 신뢰도 A등급(86점/100)으로 분석의 신뢰도가 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 13층 거래로 37억 7,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 38억 2,164만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 6층 거래로 38억 9,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 39억 3,395만 원입니다. #3, #4 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 각각 2026년 5월과 4월에 5층에서 37억 1,500만 원과 37억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 37억 1,499만 원과 38억 137만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물의 가치 평가에 매우 유효한 근거를 제공합니다.
장미1 아파트는 잠실나루역(2호선) 도보 7분 거리의 역세권 입지를 갖추고 있으며, 주변에 서울잠동초등학교가 인접하여 학군 경쟁력이 우수합니다. 2,101세대의 대단지 규모는 높은 유동성을 확보하며, 인근에 새내근린공원, 서울아산병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다.
준공 47년차로 재건축 연한에 도달하였으며, 주변 송파구 내 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있어 재건축 가능성이 매우 높습니다. '송파 알짜' 한양1·2차 재건축 탄력 소식 등 지역 내 재건축 분위기가 긍정적이며, 오세훈 서울시장의 재건축 정책 기조 또한 호재로 작용할 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 재건축 추진 시 사업성 확보에 유리한 요인이 될 수 있습니다.
현재 송파구는 매매, 전세, 월세 시장 모두 수요 우위의 상승세를 보이고 있습니다. 특히 대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 역세권 입지라는 강력한 개발 호재를 가지고 있어 장기적인 관점에서 높은 성장 잠재력을 가집니다. 다만, 향후 잠실르엘 등 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 시장 변동성에는 주의가 필요합니다. 전반적으로 재건축 기대감과 우수한 입지적 강점을 바탕으로 긍정적인 미래 전망이 예상됩니다.
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