매물 유형: 아파트
분석 번호: 2041
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 36년 경과된 현대아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 삼전역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 인근 지역의 활발한 재건축 및 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 22억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 18억 9,999만 원에서 19억 3,109만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 중앙값 19억 1,830만 원보다 약 2억 8,200만 원 높은 수준입니다. 이는 재건축 기대감이나 특정 호실의 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 동일 단지 내 동일 면적(84.68㎡)의 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 12층 거래로 보정 후 18억 9,999만 원, #2 사례는 2026년 4월 6층 거래로 보정 후 19억 1,082만 원입니다. #3, #4, #5 사례는 층구간 감점이 있었으나, 모두 2026년 2월~4월 거래로 시점 보정을 거쳐 각각 19억 3,109만 원, 19억 2,033만 원, 19억 1,830만 원으로 산출되었습니다. 이들 사례는 대상 매물과 매우 유사한 조건으로 가격 판단에 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 매물은 삼전역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 주변에 진달래어린이공원, 세븐일레븐 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 36년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 인근 지역의 활발한 재건축 및 개발 호재는 긍정적인 투자 요인으로 작용할 것입니다.
1990년 준공되어 36년이 경과한 아파트로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 재건축 잠재력은 '높음'으로 평가됩니다. 인근 잠실동 한양1·2차 재건축 사업 등 지역 내 재건축 활성화 분위기가 대상 단지의 재건축 추진에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
송파구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 수요가 공급을 초과하는 양상입니다. 대상 매물은 초역세권 입지와 재건축 가능성이라는 강력한 호재를 가지고 있어 장기적인 관점에서 미래 성장 잠재력이 높습니다. 다만, 현재 제시된 매매가가 비교사례 대비 높은 수준이므로, 신규 공급 물량 증가에 따른 시장 변화를 주시하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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