매물 유형: 아파트
분석 번호: 2039
종합 리스크 점수: 42점
대상 매물은 준공 25년 된 조한드림플러스 아파트로, 매매가격지수가 소폭 상승하는 시장 분위기 속에 있습니다. 비교사례가 부족하여 신뢰도는 C등급이나, 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래를 기반으로 한 가치 스펙트럼은 제시가와 유사한 수준으로 나타났습니다. 재건축 연한이 5년 남았지만, 소규모 단지라는 점에서 사업 추진의 불확실성이 존재하며, 주변 개발 호재가 있으나 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.
제시 매매가 1억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 7,778만 원 ~ 최고 1억 8,455만 원)의 하단 범위보다 낮은 수준입니다. 이는 가격적인 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례는 2건 모두 동일 단지 내 거래입니다. #1 사례는 2026년 3월 2층 59.75㎡가 1억 2,500만 원에 거래되었으며, 대상지 면적을 대입하여 보정 완료된 총액은 1억 7,778만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 14층 59.86㎡가 1억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 완료된 총액은 1억 8,455만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으나, 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래이므로 감점은 없습니다.
대상 매물은 영동읍 내에서 활발하게 거래되는 지역에 위치하고 있으며, 주변에 학교, 공원, 쇼핑 시설이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다. 비교사례 기반 가치 스펙트럼 대비 제시가가 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 존재할 수 있습니다. 다만, 소규모 단지 및 낮은 주차대수는 투자 가치 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다.
준공 25년으로 재건축 연한(30년)까지 5년이 남았습니다. 하지만 119세대의 소규모 단지 특성상 재건축 사업 추진의 경제성과 실현 가능성은 낮을 수 있습니다. 향후 리모델링 등 다른 형태의 자산 가치 상승 방안을 고려해 볼 수 있습니다.
영동군 아파트 시장은 매매가격지수 및 전세가격지수가 소폭 상승하는 안정적인 흐름을 보이고 있으며, 미분양 물량도 적어 단기적인 공급 리스크는 제한적입니다. 인근에 황간산업단지 변경계획 승인 등 지역 경제 활성화에 기여할 수 있는 개발 호재가 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 걸릴 수 있습니다. 장기적으로는 인구 감소 추세와 소규모 단지의 한계가 투자 가치 상승에 제약이 될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
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