매물 유형: 아파트
분석 번호: 1996
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달했으며, 일원역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 용적률 갭이 높아 재건축 사업성이 양호할 것으로 판단되며, 인근에 다양한 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 제시 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시 매매가 30억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 21억 6,289만 원에서 27억 6,649만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 최고가 사례보다도 높은 수준입니다. 이는 미래 재건축 가치나 특정 층수 프리미엄이 상당 부분 선반영된 것으로 보입니다. 시장 동향과 비교 사례를 고려할 때, 제시가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지(상록수)의 동일 면적(74.54㎡) 거래로 유사도 점수가 100점이며, 2026년 4월에 거래된 사례들입니다. #1 사례는 26억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 26억 6,589만 원입니다. #2 사례는 21억 5,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 21억 6,289만 원입니다. #3 사례는 27억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 27억 6,649만 원입니다. 이들 사례는 모두 저층 거래로, 대상 매물의 층수에 따라 가격 편차가 발생할 수 있습니다.
대상 아파트는 일원역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 삼성서울병원 등 주요 의료시설과 인접해 생활 편의성이 높습니다. 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높다는 점이 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 제시 매매가가 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적인 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.
상록수 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률이 109.95%로 법정 상한 250% 대비 140.05%p의 용적률 갭이 존재하여 재건축 사업성이 매우 높습니다. 인근에서 '오세훈 서울시장의 5대 부동산 정책' 등 재건축 관련 뉴스가 지속적으로 보도되고 있어 정책적 지원 기대감도 높습니다. 재건축 추진 시 상당한 가치 상승이 예상됩니다.
서울 강남구의 매매가격지수는 보합세이나, 전세 및 월세가격지수와 수급동향은 상승세를 보이고 있어 실수요 기반의 시장 안정성은 유지될 것으로 보입니다. 특히 대상 아파트의 재건축 가능성과 역세권 입지는 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 제시합니다. 인근에 예정된 신규 공급 물량(강남구논현동221-16, 래미안 레벤투스 등 525세대)은 단기적인 경쟁 요인이 될 수 있으나, 강남구의 높은 주거 선호도를 고려할 때 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 예상됩니다. 전반적으로 미래 성장 잠재력이 높은 매물로 판단됩니다.
조건부 매수