매물 유형: 아파트
분석 번호: 1978
종합 리스크 점수: 62점
본 매물은 대전 유성구 지족동에 위치한 노은리슈빌3 아파트로, 준공 11년차의 비교적 신축 단지입니다. 지족동은 지역 내 거래 활성도 1위로 환금성이 우수하며, 인근에 반석역, 지족역이 위치하여 교통 접근성도 양호합니다. 다만, 향후 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 시장 경쟁 심화 가능성이 존재하며, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 898만 원에서 6억 3,880만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 최고가를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장 동향 및 인근 거래 사례를 고려할 때 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다.
#1 비교사례는 2026년 4월에 거래된 동일 단지 23층 매물로, 전용면적 기준 평당가 2,051만 원(620만 원/㎡)에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 대상지 면적에 대입한 환산 총액은 6억 3,880만 원입니다. #2 비교사례는 2026년 3월에 거래된 동일 단지 17층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,955만 원(591만 원/㎡)에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 대상지 면적에 대입한 환산 총액은 6억 898만 원입니다.
본 매물은 지족동의 우수한 환금성과 준역세권 입지를 바탕으로 투자 가치가 양호한 편입니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 가격적인 메리트를 확보하기 위해서는 추가적인 가격 협상이 필요할 수 있습니다. 인근의 다양한 개발 호재는 긍정적이나, 대규모 신규 공급 물량은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
노은리슈빌3은 2015년 준공되어 건물 나이가 11년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 19년이 남아있어, 현재로서는 재건축을 통한 투자 수익을 기대하기는 어렵습니다. 리모델링 가능성 또한 현재로서는 구체적인 계획이 없어 불확실합니다.
대전 유성구 아파트 시장은 전반적으로 보합세 속 전월세 가격 상승이 이어지고 있습니다. 지족동은 활발한 거래량을 보이며 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 반석역, 지족역 인근에 위치하여 교통 접근성이 좋고, 고래들근린공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 환경이 쾌적합니다. 그러나 향후 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량(포레나 대전학하 1단지, 도안 우미린 트리쉐이드, 힐스테이트 도안리버파크 등 총 8,940세대)은 시장에 공급 부담을 줄 수 있으며, 이는 중장기적인 가격 상승에 제한적인 영향을 미칠 수 있습니다. 대전 도안2-9지구 도시개발사업 등 지역 개발 호재는 긍정적인 요소이나, 시장의 공급과 수요 균형을 지속적으로 주시해야 합니다.
보류