매물 유형: 아파트
분석 번호: 1941
종합 리스크 점수: 45점
대상 아파트는 준공 13년 차로 비교적 신축에 가까우며, 보령시의 계획적 개발 정책과 지역 균형 발전 사업 추진으로 인한 잠재적 가치 상승 요인이 존재합니다. 다만, 인구 감소 추세와 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 변동성을 가져올 수 있으므로 주의 깊은 접근이 필요합니다. 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 스펙트럼 내에 있으나, 최근 거래 평당가 추이를 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.
제시된 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 4억 2,380만 원에서 4억 9,414만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 동일 단지인 동대한성필하우스의 최근 6개월 이내 매매 실거래가입니다. 이들 사례는 전용면적 기준 평당가 1,128만 원/평에서 1,315만 원/평 사이로 분포하며, 대상 매물과 동일 단지이므로 유사도가 매우 높습니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 해당 없음으로 1.000이 적용되어 최종 환산 총액이 산출되었습니다. 예를 들어, 2026년 6월 10층 73.7858㎡ 거래가 2억 8,400만 원은 대상 면적(124.18㎡)으로 보정 시 4억 7,796만 원의 가치를 가집니다. 제시가 4억 2,000만 원은 이러한 보정된 비교사례 스펙트럼의 하단에 해당합니다.
대상 아파트는 준공 13년 차로 비교적 신축에 가까우며, 457세대의 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근에 동대2근린공원, GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 양호합니다. 보령시의 지역 균형 발전 사업 및 다양한 개발 호재는 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있는 리스크 요인입니다.
준공 13년 차로 재건축 연한(30년)까지는 17년이 남아있어, 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직은 시기상조로 판단됩니다.
보령시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 매매수급동향은 하락세를 보이고 있습니다. 전세 및 월세 시장은 견고한 수요를 바탕으로 상승세를 보이며, 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 전세가율이 높은 편입니다. 이는 실수요 기반의 시장 흐름을 나타내지만, 동시에 신규 아파트 공급 예정 물량(보령 엘리체 헤리티지 971세대)은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 보령시의 에너지 전환 및 지역 개발 정책이 성공적으로 추진될 경우 긍정적인 영향을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 주시해야 합니다.
보류