매물 유형: 아파트
분석 번호: 1927
종합 리스크 점수: 82점
대상 매물은 준공 2년차의 신축 아파트로 건물 노후도 측면에서 매우 우수하며, 인근 공급 리스크가 제한적이고 지역 내 다양한 개발 호재가 확인되어 긍정적인 투자 환경을 갖추고 있습니다. 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세에 있어 실수요 및 임대수익 측면에서 안정적인 흐름을 기대할 수 있습니다. 다만, 매매수급동향이 하락하고 있어 단기적인 거래 활성도는 주시할 필요가 있습니다.
제시가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 6,931만 원에서 3억 1,757만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 유사 평형 매물 중에서도 높은 수준에 해당하며, 특히 5층이라는 점을 고려할 때 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다. 다만, 향(SE) 등 개별적인 장점이나 매도인의 기대 가치가 반영되었을 가능성도 있습니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 거래된 유사 평형(73.9822㎡) 매물입니다. 유사도 100점 사례(#1)는 2026년 1월 4층 거래로 보정 후 대입 총액은 2억 9,525만 원입니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 2026년 4월 9층 거래(#2)는 3억 1,480만 원, 2026년 3월 11층 거래(#3)는 3억 759만 원, 2026년 3월 13층 거래(#4)는 3억 1,657만 원, 2026년 1월 8층 거래(#5)는 2억 6,931만 원으로 산출되었습니다. 유사도 80점 사례들은 층구간 감점(-20점)이 적용되었으며, 2026년 4월 17층 거래(#6)는 3억 1,680만 원, 2026년 3월 17층 거래(#7)는 3억 1,757만 원으로 산출되었습니다.
내포신도시중흥S-클래스더시티는 신축 대단지 아파트로 단지 경쟁력이 우수하며, 보성초등학교가 인접해 학군 접근성이 양호합니다. 역세권 프리미엄은 없으나, 인근에 수암체육공원 등 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 충남 예산군 삽교읍은 지역 내 거래 활성도가 가장 높은 지역으로 유동성이 좋고, 스마트농업 및 그린바이오 등 지역 개발 호재가 많아 중장기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 전세가율이 상승하고 있어 갭투자 수요도 고려해볼 수 있습니다.
준공 2년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 28년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 단기적인 추진 가능성은 희박합니다.
충청남도 예산군의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있으며, 매매가 대비 전세가 비율도 상승 추세입니다. 매매수급동향은 하락하고 있으나, 인구 유입이 지속되고 있고 미분양 물량이 관리 가능한 수준이며, 향후 공급 예정 물량이 없어 단기적인 공급 리스크는 제한적입니다. 지역 내 다양한 개발 호재와 활발한 거래량을 고려할 때, 중장기적으로는 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다.
보류