매물 유형: 아파트
분석 번호: 1855
종합 리스크 점수: 67점
본 매물은 천안불당지웰더샵 아파트로, 준공 10년차의 비교적 신축 단지입니다. 매매가격지수가 하락세에 있으나 전세 및 월세가격지수는 상승세이며, 전세가율이 79.3%로 높은 편입니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성을 주의해야 합니다.
제시된 매매가 11억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 9억 1,307만 원에서 10억 4,567만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 최고가보다 약 5,433만 원 높은 수준입니다. 이는 공원 조망권, 시스템 에어컨, 중문, 화이트필름 시공 등 매물의 특이사항이 가격에 반영된 것으로 보입니다. 시장 동향상 매매가격지수가 하락세임을 고려할 때, 제시가는 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 천안불당지웰더샵 동일 단지 내 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 가집니다. #1 사례는 2026년 6월 23층 거래가 9억 7,000만 원으로, 보정 후 대입 총액은 9억 6,997만 원입니다. #2 사례는 2026년 6월 24층 거래가 10억 4,000만 원으로, 보정 후 대입 총액은 10억 3,997만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 25층 거래가 10억 2,000만 원으로, 시점 보정 계수 0.997을 적용하여 보정 후 대입 총액은 10억 1,650만 원입니다. #4 사례는 2026년 3월 8층 거래가 10억 5,000만 원으로, 시점 보정 계수 0.997을 적용하여 보정 후 대입 총액은 10억 4,567만 원입니다. #5 사례는 2026년 2월 23층 거래가 9억 7,000만 원으로, 시점 보정 계수 0.996을 적용하여 보정 후 대입 총액은 9억 6,643만 원입니다. #6 사례는 2026년 1월 10층 거래가 9억 2,000만 원으로, 시점 보정 계수 0.993을 적용하여 보정 후 대입 총액은 9억 1,307만 원입니다. 모든 사례는 동일 단지, 유사 면적이며 용도지역도 동일하여 개별 요인 보정 계수는 시점 보정 외에는 1.000이 적용되었습니다.
천안불당지웰더샵은 불당동 내에서도 입지가 우수하며, 아름드리공원 조망권은 매력적인 요소입니다. 학군 정보는 직접적으로 제공되지 않았으나, 불당동은 천안의 신흥 주거지로 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 매매가격지수 하락세와 지역 내 높은 미분양 및 신규 공급 예정 물량을 고려할 때, 단기적인 투자 수익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
준공 10년차로 재건축 연한(30년)까지는 약 20년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 역시 아직은 논의 단계가 아닙니다.
천안시 서북구의 아파트 매매가격지수는 하락세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 불당동은 지역 내 거래 활성도가 높은 편이지만, 향후 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 공급 과잉에 따른 가격 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매물의 조망권과 내부 상태가 우수하다는 장점이 있으나, 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 장기적으로는 천안시의 인구 유입 추이와 지역 경제 성장에 따라 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 시세 차익을 기대하기는 어려울 수 있습니다.
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