매물 유형: 아파트
분석 번호: 1838
종합 리스크 점수: 75점
대상 아파트는 준공 8년차의 비교적 신축급 대단지 아파트로, 학군 및 편의시설 접근성이 우수하여 실거주 만족도가 높을 것으로 판단됩니다. 천안아산 강소연구개발특구 지정 변경 등 지역 개발 호재와 미분양 감소 추세는 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 인근에 예정된 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시된 매매가 4억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,940만 원에서 4억 3,286만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 위치합니다. 이는 최근 거래가 대비 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례들은 모두 신부 디 이스트 동일 단지 내 거래이며, 시점 보정 계수 0.997이 적용되었습니다. 유사도 100점 사례들은 2026년 2월~4월 사이에 16층~27층에서 3억 5,823만 원~4억 2,789만 원에 거래되었습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(19층 대비 8층~15층)이 적용되었으며, 2026년 1월~5월 사이에 3억 4,940만 원~4억 3,286만 원에 거래되었습니다. 특히 유사도 100점 사례 중 #1은 2026년 4월 20층 4억 730만 원에 거래되어 대상 매물과 유사한 조건을 보입니다. 제시가 4억 4,000만 원은 이러한 비교사례들의 보정 후 대입가치 스펙트럼 내에서 상위권에 해당합니다.
신부 디 이스트는 대단지 신축 아파트로 우수한 학군과 백화점, 이마트 등 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 시외버스 터미널 및 천안IC 인접으로 교통 접근성도 양호하여 실수요자들에게 매력적인 단지입니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단을 상회하는 점은 투자 가치 측면에서 신중한 접근을 요구합니다.
준공 8년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다.
천안시 동남구는 인구 증가 추세와 미분양 감소 등 긍정적인 시장 신호가 있으나, 매매가격지수 하락세와 신규 공급 예정 물량이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 단기적인 급등보다는 장기적인 관점에서 지역 개발 호재와 신규 공급 물량 소화 여부를 지켜보며 접근하는 것이 현명합니다.
보류