매물 유형: 아파트
분석 번호: 1821
종합 리스크 점수: 50점
당진원당리한라비발디 아파트는 준공 17년차로 재건축 연한까지는 시간이 남았으나, 시외버스터미널과 롯데마트 인근의 입지적 강점을 가지고 있습니다. 인근 지역의 매매가격지수는 보합세를 보이며 전세가격지수는 상승 추세에 있어 실수요 기반의 안정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값과 유사한 수준으로, 적정 가격으로 판단됩니다. 다만, 당진시 전체 인구는 소폭 감소 추세에 있으나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다.
제시된 매매가 2억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,727만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 2억 9,727만 원과 비교했을 때 약 727만 원 낮은 수준으로 가격적 메리트가 있다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 1건은 동일 단지 내 12층 아파트로, 2026년 1월에 2억 9,700만 원에 거래되었습니다. 대상 매물(18층)과의 층구간 차이로 인해 10점의 감점이 있었으나, 동일 단지 내 거래이므로 유사도 점수는 90점으로 높게 평가됩니다. 시점 보정 후 환산 총액은 2억 9,727만 원으로 산출되었습니다. 이 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 유효한 참고 자료입니다.
당진원당리한라비발디는 시외버스터미널과 롯데마트 인근에 위치하여 생활 편의성이 우수하며, 초등학교, 중학교 등 학군 접근성도 양호합니다. 주차대수도 세대당 1.41대로 충분하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 당진시의 매매가격지수는 보합세이나 전세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반의 투자 가치가 존재합니다. 특히 제시된 매매가는 비교사례 기반의 추정가보다 낮아 가격적인 메리트가 있습니다.
준공일이 2009년 8월 24일로 현재 17년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 13년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 다만, 장기적인 관점에서는 용적률 및 건폐율이 건축물대장에 0%로 기재되어 있어 실제 용적률을 확인하여 향후 재건축 또는 리모델링 시 사업성을 추가로 검토할 필요가 있습니다.
당진시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세가격지수와 전월세수급동향이 상승하고 있어 실수요는 꾸준히 유입될 것으로 보입니다. 미분양 물량이 적고 인근 신규 공급 예정 물량이 없어 단기적인 공급 리스크는 제한적입니다. 당진3지구, 당진4지구 도시개발구역 지정 등 주변 개발 호재는 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 당진시 전체 인구 감소 추세는 장기적인 주택 수요에 영향을 줄 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다. 현재 제시가는 비교사례 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 지역 개발과 함께 점진적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
매수