매물 유형: 아파트
분석 번호: 1817
종합 리스크 점수: 55점
당진송악e편한세상 아파트는 준공 16년차의 중대형 단지로, 매매가격지수는 보합세를 보이나 전세 및 월세 수급동향은 상승세를 나타내고 있습니다. 인근에 다양한 개발 사업이 진행 중이나 직접적인 영향은 제한적이며, 미분양 물량 감소 추세는 긍정적입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 단지 내 고층 프리미엄 가능성도 고려할 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 8,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 9,016만 원 ~ 최고 1억 9,405만 원) 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 특히 동일 단지 고층의 최근 실거래가 2억 8,200만 원과 비교 시, 제시가는 상당히 낮은 수준으로 평가됩니다.
#1 사례는 2026년 1월 거래된 동일 단지 18층 매물로, 대상지와 층수 및 시점이 유사하여 유사도 100점으로 평가되었습니다. 보정 후 대입 총액은 1억 9,016만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 거래된 동일 단지 11층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 있었으나 비교적 최근 거래이며 유사도 90점으로 평가되었습니다. 보정 후 대입 총액은 1억 9,405만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 거래된 동일 단지 5층 매물로, 층구간 감점(-20점)이 있었으나 유사도 80점으로 평가되었습니다. 보정 후 대입 총액은 1억 9,016만 원입니다. 모든 사례는 동일 용도지역, 반경 1km 이내에 위치하며 신뢰도가 높습니다.
당진송악e편한세상은 811세대의 중대형 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근에 기지시공원, GS25, 당진종합병원 응급실 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 이편한어린이집이 가까워 교육 환경도 양호합니다. 역세권 프리미엄은 없으나, 인근 도로 개설 및 도시개발 사업 고시가 다수 있어 장기적인 교통 및 주거 환경 개선에 대한 기대감은 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.
준공 16년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 14년이 남아있어 현재 시점에서 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 단계는 아닙니다.
당진시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세 수급동향이 상승세를 보이고 미분양 물량이 감소하는 등 긍정적인 신호가 있습니다. 인근에 다양한 개발 사업이 진행 중이며, 특히 당진3지구, 당진4지구 도시개발구역 지정 및 도로 개설 등은 장기적으로 지역 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 현재 제시된 매매가가 비교적 합리적인 수준이므로, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 것으로 전망됩니다.
매수