매물 유형: 아파트
분석 번호: 1811
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 9년차의 비교적 신축 단지로, 서산시 예천동 내에서도 활발한 거래량을 보이는 지역에 위치하고 있습니다. 매매가격지수는 보합세를 보이나 전세 및 월세 수급동향은 상승세로 실수요가 꾸준한 것으로 판단됩니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 상황을 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 3,500만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 2억 8,995만 원에서 3억 4,431만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 15건의 비교사례 중 상위권 범위에 해당하며, 최근 거래된 유사 사례들과 비교했을 때 적정 수준이거나 약간 높은 수준으로 판단할 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지(e편한세상서산예천) 내 동일 평형대 거래이며, 시점 보정 계수는 1.000~1.001로 시점 변동이 미미합니다. 특히 유사도 100점 사례들은 층수도 유사하여 높은 신뢰도를 보입니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026년 5월, 7층)는 보정 후 3억 3,997만 원, #2 사례(2026년 5월, 15층)는 보정 후 3억 3,297만 원, #3 사례(2026년 4월, 8층)는 보정 후 3억 4,431만 원으로 산출되었습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 동일 단지 내 거래라는 점에서 여전히 유의미한 비교군입니다. 제시가는 이러한 비교사례들의 보정 후 대입가치 스펙트럼 내에 있습니다.
e편한세상서산예천은 대단지 아파트로, 주차 편의성과 주변 상권 및 학군 접근성이 양호하여 실거주 가치가 높습니다. 서산시 예천동은 지역 내 거래 활성도가 가장 높은 지역으로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 매매수급동향이 하락세를 보이고 있어 단기적인 투자 수익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.
준공 9년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 21년 이상 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 판단됩니다.
서산시의 매매가격지수는 보합세이나, 태안~안성 민자고속도로 추진 및 수석지구 도시개발 등 지역 전반의 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서는 긍정적인 요인이 있습니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 등 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 다만, '서산 센트럴 아이파크' 410세대 등 신규 공급 예정 물량이 있어 단기적으로는 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다. 전세가율이 82.48%로 높은 편이므로, 향후 전세 시장의 변동성에 따라 매매가에도 영향을 미칠 수 있습니다. 전반적으로 안정적인 실수요를 바탕으로 한 보합세가 유지될 것으로 전망됩니다.
보류