매물 유형: 아파트
분석 번호: 18047
종합 리스크 점수: 77점
한들물빛도시시티프라디움은 준공 5년차의 신축 아파트로, 탕정역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 최근 아산시의 기업 유치 노력과 인구 증가 추세는 긍정적인 요인입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있으며, 매매가격지수 하락 추세는 주의가 필요합니다.
제시 매매가 5억 2,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과로 산출된 4억 8,153만 원에서 5억 4,352만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중앙값(5억 2,870만 원)과 유사한 수준에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가와 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(85㎡)의 최근 거래로 유사도 100점을 기록했습니다. 시점 보정 계수는 2026년 10월 거래의 경우 1.000, 2026년 9월 거래의 경우 1.000, 2026년 8월 거래의 경우 1.000이 적용되어 시점 변동에 따른 보정은 미미합니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수 또한 1.000으로, 비교사례와 대상 매물 간의 조건이 매우 유사함을 나타냅니다. 이처럼 높은 유사도의 사례들을 통해 산출된 비준가격은 신뢰도가 높습니다.
한들물빛도시시티프라디움은 746세대의 신축 대단지로, 세대당 1.29대의 주차 공간을 확보하고 있어 주거 편의성이 높습니다. 단지 주변으로 한들물빛공원, CU 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 반경 1km 내 143개의 학원이 위치하여 교육 인프라도 우수합니다. 탕정역(1호선)이 도보 11분 거리에 있어 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 아산시의 적극적인 기업 유치 노력과 인구 증가 추세는 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 단지 내 매매 거래량이 감소하는 추세는 환금성 측면에서 주의 깊은 관찰이 필요합니다.
한들물빛도시시티프라디움은 2021년 준공된 지 5년차 아파트로, 현재 시점에서는 재건축 연한(30년)에 도달하지 않아 재건축 사업 추진은 불가합니다. 현재 용적률이 177.55%로 국토계획법 법정 상한(300%) 대비 여유가 있으나, 실제 아산시 도시계획조례에 따른 용적률 상한을 확인하여 장기적인 개발 잠재력을 평가할 필요가 있습니다. 현재로서는 리모델링이나 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
아산시 아파트 매매가격지수는 최근 6개월간 하락 추세를 보이며 시장이 다소 위축된 상황입니다. 그러나 전세가격지수는 보합, 월세가격지수는 상승 추세를 보이고 전세수급동향이 상승하는 등 임대차 시장은 비교적 견조합니다. 충청남도 아산시의 미분양 주택이 10년 중앙값 대비 높은 수준이며, 배방 필하우스 리버시티, 탕정 푸르지오 리버파크 등 인근에 총 11,837세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있습니다. 이러한 공급 물량은 향후 1~3년 내 시장에 상당한 부담으로 작용하여 매매가 상승을 제한할 수 있습니다. 반면, 아산시의 꾸준한 인구 증가와 기업 유치 노력은 장기적인 주택 수요를 뒷받침할 잠재력을 가지고 있습니다. 따라서 단기적으로는 공급 부담과 매매가격지수 하락 추세에 유의하며 신중한 접근이 필요하지만, 중장기적으로는 지역 경제 성장과 인구 유입에 따른 가치 상승 여지가 있을 것으로 전망됩니다.
보류