매물 유형: 아파트
분석 번호: 18040
종합 리스크 점수: 62점
본 매물은 부산 해운대구 반여동에 위치한 아시아선수촌 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승하는 시장 흐름 속에 있습니다. 시·군·구 내 거래량 3위인 반여동에 위치하여 환금성이 우수하며, 인근에 다수의 개발 호재가 확인되어 중장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다. 다만, 대출금리 상승 및 지역 내 미분양 증가, 신규 공급 예정 물량은 잠재적 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 적정성은 있으나, 단지 노후도 및 주차 여건 등은 현장 확인이 필요합니다.
제시 매매가 5억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 7,509만 원에서 5억 8,166만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최저가에 근접합니다. 이는 시장의 유사 거래 대비 가격적인 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로 유사도 점수가 100점이며 신뢰도가 매우 높습니다. 사례 #1은 2026년 9월에 5억 7,500만 원에 거래된 8층 매물로, 보정 후 대입 총액은 5억 7,509만 원입니다. 사례 #2와 #3은 2026년 7월에 5억 8,000만 원에 거래된 매물로, 보정 후 대입 총액은 각각 5억 8,166만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 전용면적과 유사한 층수를 가지고 있어 가격 비교의 신뢰도가 높습니다.
아시아선수촌 아파트는 2290세대의 대단지로, 안정적인 주거 환경과 단지 내외의 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 해운대구 반여동은 지역 내 거래량 3위를 기록하며 높은 환금성을 보이고 있어 투자 매력이 높습니다. 단지 주변으로 아시아선수촌공원, 세븐일레븐, 구두종합병원, 아시아선수촌어린이집 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 반여2지구 택지개발사업구역 지구단위계획 변경 등 인근 개발 호재는 중장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 세대당 1.27대의 주차 공간은 대단지 규모를 고려할 때 다소 부족할 수 있어, 피크 시간대 주차 여건을 확인하는 것이 중요합니다.
아시아선수촌 아파트는 2002년 준공되어 현재 24년차 단지입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 6년이 남아있으므로, 현재 시점에서는 재건축 사업 추진이 어렵습니다. 현재 용적률은 243.9%로 국토계획법 법정 상한 300% 대비 약 56%p의 여유가 있어, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 용적률 상향을 통한 사업성 확보 잠재력은 존재합니다. 다만, 실제 용적률은 부산광역시 도시계획조례에 따라 달라질 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.
부산 해운대구의 매매가격지수와 전세가격지수는 최근 6개월간 상승세를 유지하고 있으며, 월세가격지수 또한 상승하고 있습니다. 이는 전반적인 부동산 시장의 긍정적인 흐름을 반영합니다. 그러나 아파트 거래량은 감소 추세이며, 부산 해운대구의 미분양 주택이 10년 중앙값 대비 높은 280호로 지역 내 공급 부담이 존재합니다. 또한, 인근에 e편한세상 센텀 하이베뉴 924세대 등 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 대출금리가 10년 중앙 대비 높은 수준을 유지하고 있어 매수 심리에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 반여2지구 택지개발사업구역 지구단위계획 변경 등 주변 개발 호재는 중장기적으로 아파트 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 종합적으로 볼 때, 향후 1~3년간은 금리 및 공급 물량에 따른 변동성이 존재하나, 지역 내 개발 호재와 대단지라는 장점을 바탕으로 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
매수