매물 유형: 아파트
분석 번호: 17976
종합 리스크 점수: 63점
호평마을한라비발디는 21년차 단지로 재건축 연한까지 9년이 남았으며, 인근에 다양한 개발 호재가 존재합니다. 매매가 3억 7,500만 원은 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하나, 최근 시장 동향이 전반적인 상승세를 보이고 있어 매수 수요는 꾸준할 것으로 판단됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 주차 여건은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시된 매매가 3억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 2,300만 원에서 3억 8,906만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 동향과 단지의 입지적 요인이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(59㎡)의 매매 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번부터 13번 사례는 유사도 100점으로 시점 보정 외 추가 감점 요인이 없습니다. 14번과 15번 사례는 층구간 차이로 인해 유사도 90점이 적용되었습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 3억 2,300만 원에서 3억 8,906만 원 사이로 분포합니다.
호평마을한라비발디는 636세대의 중규모 단지로, 세대당 1.15대의 주차 공간을 제공합니다. 단지는 평내호평역까지 도보 15분 거리의 준역세권에 위치하며, 반경 1~2km 내 학원 상권이 잘 형성되어 있어 교육 환경이 우수합니다. 최근 남양주시의 매매가격지수와 매매수급동향이 상승세를 보이며, 호평동은 시군구 내 거래 활성도 5위로 환금성이 양호한 편입니다. GTX-B 노선(307m) 개발 호재는 장기적인 투자 가치를 높일 잠재력이 있으나, 개통 시점의 불확실성을 고려해야 합니다.
호평마을한라비발디는 2005년 준공되어 현재 21년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 현재 용적률은 219.44%로 국토계획법 법정 상한 300% 대비 80.56%p의 여유가 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성을 확보할 잠재력이 있습니다. 다만, 실제 용적률은 남양주시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 확인해야 합니다.
남양주시 아파트 시장은 매매, 전세, 월세 가격지수 모두 상승세를 보이며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 긍정적인 시장 분위기가 이어지고 있습니다. 인근 금곡6구역 재개발, 연평3지구 도시관리계획 변경 등 다수의 개발사업이 고시되어 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 다산지금A3, 덕소역라온프라이빗리버포레 등 총 3,965세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여, 향후 1~3년 내 입주 시점에 따라 일시적인 공급 부담이 발생할 수 있습니다. 호평동 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되어 실수요는 꾸준할 것으로 보입니다.
매수 보류