매물 유형: 아파트
분석 번호: 17963
종합 리스크 점수: 67점
대구역서희스타힐스 59㎡ 매물은 준공 14년차 아파트로, 인근에 다양한 개발 호재가 존재하나 직접적인 수혜는 간접적입니다. 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 부족할 수 있습니다. 지역 내 공급 예정 물량과 인구 감소 추세는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 3억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 9,513만 원 ~ 최고 3억 534만 원)의 상단 범위를 상회합니다. 이는 유사한 조건의 매물 대비 다소 높은 수준으로, 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 59.9㎡ 매물로, 시점 보정 계수 0.999~1.001이 적용되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 있는 사례를 제외하고는 유사도 100점으로 평가되었습니다. 특히, 2026년 9월 거래된 22층 매물(유사도 100점)은 3억 1,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 534만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 고층이라는 점에서 중요한 비교 기준이 됩니다.
대구역서희스타힐스는 1,250세대의 대단지 아파트로, 세대당 1.29대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 하드웨어 측면에서는 양호합니다. 인근에는 칠성어린이공원, 세븐일레븐, 한성병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 대구역(대경선)이 도보 8분 거리에 위치하여 준역세권 입지로 평가되며, 약 2%의 교통 프리미엄이 추정됩니다. 또한, 대구 지하철 4호선 엑스코선 계획이 반경 1.5km 이내에 있어 향후 교통 접근성 개선에 대한 기대감이 있습니다. 다만, 매매 거래량이 하락 추세에 있어 단기 환금성 측면에서는 주의가 필요합니다.
대구역서희스타힐스는 2012년 준공되어 현재 14년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 16년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 현재 용적률은 243.42%로 국토계획법상 법정 상한 300% 대비 약 56.58%p의 여유가 있으나, 실제 조례 적용값은 다를 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다. 인근에 칠성새동네 재개발사업 정비구역, 원대2가 재개발사업 정비기본계획 변경 등 재개발·정비사업이 진행 중이지만, 대상 단지는 직접적인 재건축·정비사업 구역에 포함되어 있지 않습니다.
대구 북구 아파트 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 매매 거래량은 감소하고 있습니다. 월세가격지수는 상승하고 전세가율도 79.3%로 높은 수준을 보이고 있어 전세 시장의 수요는 꾸준합니다. 그러나 인근에 두산위브더제니스 센트럴시티, 복현청어람더영 등 1,376세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 1~3년 내 시장에 공급 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 칠성동의 인구는 소폭 증가하고 있으나, 북구 전체 인구는 감소 추세에 있어 장기적인 수요 기반에는 한계가 있을 수 있습니다. 대구 지하철 4호선 엑스코선과 같은 교통 호재는 긍정적이나, 개통 시점의 불확실성을 고려해야 합니다.
보류