매물 유형: 아파트
분석 번호: 17961
종합 리스크 점수: 63점
대구 북구 침산동 한라스카이빌은 준공 24년차 단지로, 매매가격지수가 보합세를 보이며 시장은 안정적인 흐름입니다. 인근에 다수의 개발 호재가 있으나, 미분양 증가 및 금리 상승은 잠재적 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 현장 확인을 통한 세부적인 점검이 필요합니다.
제시된 매매가 2억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,279만 원에서 2억 5,518만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 유사 평형의 실거래가와 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 동일 평형(59.9㎡) 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 8월 11층 거래로 2억 4,650만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 4,279만 원입니다. #2, #3 사례는 2026년 5월 11층 거래로 2억 5,900만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 5,518만 원입니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 시세 변동이 크지 않았음을 나타냅니다.
대구 북구 침산동 한라스카이빌은 총 326세대의 중규모 아파트 단지로, 세대당 1.01대의 주차 공간을 제공합니다. 단지 주변에는 침산하늘채공원, 세븐일레븐, 예전어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경이 양호합니다. 교통 면에서는 북구청역(대구3호선)이 도보 15분 거리에 위치한 준역세권으로, 대중교통 접근성이 준수합니다. 또한, 대구 지하철 4호선 엑스코선 계획이 약 962m 거리에 있어 향후 교통 인프라 개선에 대한 기대감이 있습니다. 최근 6개월간 동일 단지 내 매매 거래는 9건으로 활발한 편이었으나, 최근 1개월간 1건으로 거래량이 다소 둔화된 점은 환금성 측면에서 추가적인 확인이 필요합니다.
한라스카이빌은 2002년 준공되어 현재 24년차 단지입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 6년이 남아 현재 시점에서는 재건축 추진이 어렵습니다. 용적률은 321.89%로 국토계획법 법정 상한(300%) 대비 높은 활용률을 보이고 있어, 향후 재건축 시 사업성 확보에 불리할 수 있습니다. 실제 용적률은 대구광역시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 정확히 확인해야 합니다. 현재는 재건축보다는 리모델링을 검토할 시점으로 판단됩니다.
대구 북구 아파트 시장은 전반적으로 보합세를 유지하고 있으며, 전세가율은 상승, 월세가격지수는 상승 추세를 보이고 있습니다. 그러나 대구 북구의 미분양 주택 수는 10년 중앙값 대비 높은 수준이며, 인근에 두산위브더제니스 센트럴시티, 복현청어람더영 등 총 1,376세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 가능성이 큽니다. 침산2동의 인구는 최근 1년간 소폭 감소 추세(-135명)를 보이고 있어, 장기적인 실거주 및 임대 수요의 지속성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 대구 지하철 4호선 엑스코선 계획 등 교통 호재가 있으나, 개통 시점의 불확실성을 고려할 때 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 향후 1~3년간은 신규 공급 물량과 지역 인구 변화에 따른 시장의 변동성을 주시해야 할 것으로 전망됩니다.
보류