매물 유형: 아파트
분석 번호: 17958
종합 리스크 점수: 80점
대상 매물은 대구 서구 평리동에 위치한 서대구KTX영무예다음 아파트로, 매매가격지수가 하락세를 보이지만 전세가격지수와 월세가격지수는 보합세를 유지하고 있습니다. 인근에 다수의 재개발 사업이 진행 중이며, 서대구역 복합환승센터 개발 등의 호재가 있어 중장기적인 가치 상승 잠재력이 존재합니다. 다만, 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높고, 시·군·구 미분양 현황이 높은 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
제시 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 9,012만 원 ~ 최고 3억 2,169만 원)의 중앙값 3억 325만 원과 유사한 수준에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가와 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례들은 대부분 동일 단지 내 유사 면적(57.1㎡ 또는 59.8㎡)의 매물로, 2026년 4월부터 7월 사이에 거래되었습니다. 유사도 점수는 90점에서 100점으로 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 시점 보정 계수 0.999~0.996이 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간(10층 vs 1층, 2층, 3층, 19층) 차이로 인해 감점되었으나, 동일 단지 내 거래라는 점에서 높은 신뢰도를 가집니다. 이 사례들을 통해 대상 매물의 가치 스펙트럼을 파악할 수 있습니다.
서대구KTX영무예다음은 1418세대의 대규모 단지로, 세대당 1.31대의 넉넉한 주차 공간을 제공하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 인근 평리동은 대구 서구 내에서 거래 활성도가 가장 높은 지역 중 하나로, 환금성이 양호합니다. 서부제3공원(111m), 세븐일레븐(152m), 구립영무예다음어린이집(113m) 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 근거리에 위치하여 생활 인프라가 우수합니다. 서대구역(대경선)이 약 963m 거리에 있어 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 서대구역 복합환승센터 및 서대구 역세권 개발 등 대규모 교통 및 인프라 개발 호재가 있어 장기적인 투자 가치가 기대됩니다.
서대구KTX영무예다음의 준공연도는 현재 미상입니다. 재건축 연한(30년) 도달 여부를 판단하기 위해서는 정확한 준공연도 확인이 필수적입니다. 현재 시점에서 재건축 사업이 진행 중이라는 명확한 데이터는 없으나, 인근 서대구지구 재개발 정비구역 변경지정 등 다수의 재개발 사업이 활발하게 추진되고 있어, 장기적으로 재건축 또는 리모델링의 잠재력을 가질 수 있습니다. 다만, 현재 용적률이 미등록 상태이므로, 향후 재건축 추진 시 사업성 판단을 위해 정확한 용적률 및 건폐율 확인이 필요합니다.
대구 서구 아파트 매매가격지수는 최근 6개월간 하락세를 보였으나, 전세 및 월세가격지수는 보합세를 유지하며 비교적 안정적인 모습을 보입니다. 매매수급동향, 전세수급동향, 월세수급동향 모두 상승 추세에 있어 수요가 점차 회복될 가능성이 있습니다. 인근에 향후 분양 예정 물량이 없어 단기적인 공급 부담은 제한적입니다. 평리6동의 인구는 소폭 감소했으나, 서구 전체 인구는 최근 12개월간 증가세를 보이고 있어 실수요 유입 가능성이 있습니다. '대구, 취득세 파격 감면', '대경선 광역전철 개통', '트램 착공' 등 지역 개발 호재가 풍부하여 중장기적으로 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 다만, 높은 대출금리와 건설공사비, 그리고 시·군·구 미분양 물량은 시장 회복에 다소 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 향후 1~3년 내에는 개발 호재의 구체화 여부와 거시경제 환경 변화에 따라 시장 변동성이 나타날 수 있습니다.
매수