매물 유형: 아파트
분석 번호: 17955
종합 리스크 점수: 60점
남양주시 호평마을한라비발디는 준역세권에 위치하며, 인근 학원 상권이 발달하여 생활 편의성이 양호합니다. 최근 남양주시 왕숙 도시첨단산업단지 개발 호재가 있어 지역 가치 상승 잠재력이 있으나, 제시 매매가는 비준가격 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다. 또한, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 요구됩니다.
제시 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 3억 2,300만 원에서 최고 3억 7,347만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 15건의 비교사례 중 가장 높은 가격대에 해당하며, 시장 평균 대비 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 59.9㎡ 면적의 아파트 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 시점 보정 계수 1.013이 적용되어 최근 시장 가격 변동이 반영되었습니다. 특히, 유사도 100점의 사례들은 2026년 5월부터 9월까지 거래된 건들로, 3억 2,000만 원에서 3억 7,000만 원 사이의 실거래가를 보였습니다. 제시 매매가 3억 8,000만 원은 이들 사례의 보정 후 대입 총액 스펙트럼(최저 3억 2,300만 원 ~ 최고 3억 7,347만 원)을 상회하는 수준입니다. 층구간 감점이 있는 14번 사례(16층)와 15번 사례(5층)는 각각 3억 4,474만 원과 3억 3,686만 원으로 보정되었습니다.
호평마을한라비발디는 636세대의 중규모 단지로, 세대당 1.15대의 주차 공간을 제공합니다. 단지 주변 반경 1km 내 201개의 학원이 밀집해 있어 교육 환경이 우수하며, CU 호평한라스타점 등 다양한 쇼핑 시설과 구석기역사공원 같은 공원 시설이 가까워 생활 편의성이 높습니다. 평내호평역(경춘선)이 도보 15분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있으며, GTX-B 노선(계획·추진 중)이 307m 거리에 있어 향후 교통 접근성 개선에 대한 기대감이 있습니다. 남양주시 왕숙 도시첨단산업단지 개발 호재는 지역 전체의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 제시 매매가가 비준가격 스펙트럼의 상단을 초과하는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.
호평마을한라비발디는 2005년 준공되어 현재 건물 나이 21년입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 추진이 어렵습니다. 현재 용적률은 219.44%로, 국토계획법상 법정 상한 300% 대비 80.56%p의 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축(연한 도달 시) 시 사업성을 확보할 잠재력은 있습니다. 다만, 실제 용적률은 남양주시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 인근에 금곡6구역 재개발사업 등 고시된 개발사업이 있으나, 대상 단지는 해당 구역에 포함되지 않습니다.
남양주시 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 거래량이 증가하는 등 전반적으로 활황입니다. 매매수급동향 또한 수요 우세를 나타내고 있습니다. 그러나 다산지금A3, 덕소역라온프라이빗리버포레, 남양주진접2A3신혼희망타운 등 총 3,965세대의 신규 분양 예정 물량이 향후 1~3년 내 시장에 공급될 예정이므로, 이는 전월세 및 매매 시장에 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 호평동의 인구는 소폭 감소 추세이나, 왕숙 도시첨단산업단지 개발과 GTX-B 노선 추진 등 굵직한 개발 호재들이 지역 가치를 견인할 잠재력을 가지고 있습니다. 따라서 단기적으로는 공급 물량에 대한 주의가 필요하지만, 중장기적으로는 개발 호재에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
보류