매물 유형: 주택
분석 번호: 17911
종합 리스크 점수: 69점 / 등급: 서버 오피스텔 실거래(호) 9건, p25~p75 약 9,520만~약 1.28억, 중심 약 1.16억. 제시가 대비 +19.9%.
서버 오피스텔 실거래(호) 9건, p25~p75 약 9,520만~약 1.28억, 중심 약 1.16억. 제시가 대비 +19.9%.
비교 9건·용도지역 필터 반영. 임대·공실은 교차 확인 권장.
유사도 100점 사례인 동작구 노량진동 267-6 오피스텔(2026년 5월 거래, 22,000만 원, 22.39㎡)의 보정 후 대입 총액은 1억 2,845만 원입니다. 유사도 90점 사례 중 동작구 신대방동 698 오피스텔(2026년 8월 거래, 14,500만 원, 20.34㎡)은 건축연도 감점 후 보정 후 대입 총액 9,067만 원으로 산출되었습니다. 동작구 사당동 1049-8 오피스텔(2026년 6월 거래, 24,000만 원, 23.65㎡)은 면적 감점 후 보정 후 대입 총액 1억 3,153만 원으로 나타났습니다. 이처럼 비교사례들은 대상 매물과 유사한 조건에서 거래되었으나, 면적 및 건축연도 등 개별 요인에 따라 보정 계수가 적용되어 최종 대입 가치가 산출되었습니다.
대상 오피스텔의 대지권 공시지가 기준 가치는 약 7,209만 원이며, 건물은 준공 5년차로 잔존가치가 90%에 달합니다. 제시가 1억 3,920만 원은 이러한 토지 및 건물 가치를 종합적으로 고려할 때, 인근 유사 오피스텔의 실거래 스펙트럼 상단을 초과하는 수준입니다. 동일 건물 내 실거래 데이터가 없어 정확한 가치 판단은 어렵지만, 법원 감정가 1억 7,400만 원보다는 낮은 수준입니다.
대상 건물은 준공 5년차로 재건축 연한 도달까지 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 현재 용적률이 법정 상한 대비 여유가 있으나, 실제 조례 적용 용적률을 확인하여 개발 잠재력을 면밀히 검토해야 합니다. 현재로서는 재건축보다는 리모델링을 통한 가치 증대 가능성을 고려하는 것이 현실적입니다.
향후 1~3년 동안 동작구 연립/다세대 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 유지할 것으로 전망됩니다. 특히 상도역 역세권 입지와 동작구의 도시정비사업 활성화 노력은 지역 가치 상승에 기여할 것입니다. 그러나 노량진19-6 청년안심주택, 동작센트럴자이 등 총 5,041세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 경쟁 심화 및 시세 조정 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 서부선, GTX-B 등 계획 중인 교통 인프라 확충은 장기적으로 긍정적인 영향을 미치겠지만, 개통 시점의 불확실성을 고려해야 합니다.
보류