매물 유형: 아파트
분석 번호: 1789
종합 리스크 점수: 75점
대상 매물은 준공 5년차의 신축 아파트로, 하남시의 꾸준한 인구 증가와 활발한 개발 사업 고시가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 시장 분위기는 양호합니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시가 17억 9,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 16억 2,782만 원에서 18억 4,605만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 시장의 매매가격지수 상승과 지역 개발 호재가 어느 정도 선반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지(힐스테이트센트럴위례) 내 전용면적 102.5588㎡의 거래로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 거래 시점은 2026년 1월에서 2월 사이로, 오늘 날짜(2026년 6월 22일) 기준으로 4~5개월 전 거래입니다. 시점 보정 계수 1.045가 일괄 적용되어 과거 거래 시점과 현재 시점 간의 가치 변동이 반영되었습니다. 예를 들어, #1 사례는 2026년 2월 17억 8,000만 원에 거래되었으나, 시점 보정 후 대상 매물에 대입 시 18억 4,605만 원의 가치로 환산됩니다. 이는 최근 시장의 매매가격지수 상승 추세와 일치합니다.
힐스테이트센트럴위례는 준공 5년차의 신축 대단지 아파트로, 하남시의 꾸준한 인구 유입과 활발한 개발 호재에 힘입어 안정적인 투자 가치를 가집니다. 마천역(5호선)이 도보 15분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)을 기대할 수 있으며, 주변에 시립위례꿈나무어린이집 등 교육 시설과 농업회사법인 더사계 등 공원 시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 단기적인 시세차익보다는 장기적인 관점에서의 접근이 유리할 수 있습니다.
준공 5년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 25년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성은 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 논의 단계에 이르기 어렵습니다. 따라서 재건축/리모델링을 통한 개발 이익은 현재 시점에서는 기대하기 어렵습니다.
하남시는 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 이현재 하남시장의 '대한민국 1등 도시 도전' 등 지역 개발 의지가 강하고, 지하철 노선 확충 및 K-스타월드 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 중장기적인 관점에서 지역 가치 상승이 기대됩니다. 특히 미분양 주택이 거의 없고 인구 유입이 지속되는 점은 긍정적인 신호입니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 단기적인 가격 조정 가능성도 배제할 수 없으므로 신중한 접근이 필요합니다.
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