매물 유형: 오피스텔
분석 번호: 17885
종합 리스크 점수: 40점 / 등급: 서버 오피스텔 실거래(호) 12건, p25~p75 약 1.49억~약 1.6억, 중심 약 1.83억. 제시가 대비 +31.9%.
서버 오피스텔 실거래(호) 12건, p25~p75 약 1.49억~약 1.6억, 중심 약 1.83억. 제시가 대비 +31.9%.
비교 12건·용도지역 필터 반영. 임대·공실은 교차 확인 권장.
유사도 100점 사례인 관악구 봉천동 1568-1의 20.15㎡ 매물은 2026년 4월 1억 6,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 1억 3,736만 원의 가치로 보정됩니다. 유사도 90점 사례인 관악구 봉천동 1568-2의 19.82㎡ 매물은 2026년 8월 1억 6,600만 원에 거래되었으며, 건축연도 감점(-10점)을 반영하여 대상 매물에 대입 시 1억 4,489만 원의 가치로 보정됩니다. 이 외 유사도 80~90점 사례들도 시점 및 건축연도 감점을 반영하여 1억 4,430만 원에서 1억 6,778만 원 사이의 가치로 보정되었습니다.
현 임대 유지 시 Cap Rate 3.77%로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으나, 수익률 측면에서는 다소 아쉽습니다. 리모델링 후 임대 시 초기 투자 비용이 발생하지만, 임대료 상승 및 공실률 감소를 통해 Cap Rate를 개선할 수 있습니다. 신축은 현재 용적률 619.88% 대비 국토계획법 법정 상한 1,300%까지 680.12%p의 용적률 갭이 존재하여 개발 잠재력이 높습니다. 다만, 서울특별시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용 가능한 용적률을 확인해야 하며, 신축 시 막대한 비용과 인허가 리스크가 수반됩니다. 본 매물은 준공 5년차로 신축보다는 리모델링을 통한 가치 증대 및 임대 수익성 개선 시나리오가 더 현실적일 수 있습니다.
R-ONE 오피스 임대가격지수와 임대료가 상승 추세에 있어 향후 임대수익은 점진적으로 증가할 것으로 전망됩니다. 공실률은 보합세를 보이고 있으나, 인근 신대방역 더하이브퍼스트, 봉천동 청년안심주택 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 임대 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. EXIT 전략으로는 임대 수익률이 개선되고 지역 개발 호재가 가시화되는 시점에 매각을 고려하여 시세차익을 실현하는 것이 유리할 수 있습니다.
준공 5년차 건물로 물리적 하자는 적을 것으로 예상되나, 기계식 주차장의 유지 보수 상태와 엘리베이터의 노후도 및 관리 상태를 점검해야 합니다. 또한, 건축물대장상 '오피스텔 (기계실, 전기실 등)' 용도로 기재된 지하1층과 '오피스텔 (기계식주차장)' 용도의 지상1층의 실제 사용 현황을 확인하는 것이 필요합니다.
관악구는 서부선 경전철, 수도권서남부광역철도, GTX-D 등 다수의 철도 노선 개발 호재가 계획 및 추진 중에 있어 장기적인 교통 접근성 개선이 기대됩니다. 특히 난곡선이 18m 거리에 위치하여 직접적인 수혜가 예상됩니다. 또한, 신림7구역 재개발, 봉천지역중심 지구단위계획 변경, 청룡동 모아타운 승인 등 주거 환경 개선 및 도시 기능 증진을 위한 개발 사업이 활발하게 진행되고 있어 지역 전체의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 이러한 개발 호재들은 진행 단계 및 개통 시점의 불확실성을 내포하고 있으므로 투자 시 충분한 고려가 필요합니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.
보류