서울특별시 관악구 신림동 98-82 2층201호 주택 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 주택

분석 번호: 17882

종합 리스크 점수: 60점 / 등급: 서버 연립·다세대 호 1건, 약 2.02억. 제시가 대비 -49%.

AI 요약 평가

서버 연립·다세대 호 1건, 약 2.02억. 제시가 대비 -49%.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 7점 — 신림동 일대 재개발, 지구단위계획 변경 등 다양한 개발 호재가 존재하나, 대상지는 제1종일반주거지역으로 용적률 상한이 200%로 제한되어 있어 개발 이익이 제한적일 수 있습니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어렵지만, 준공 10년차 건물로 외관 및 내부 상태는 양호할 것으로 추정됩니다. 다만, 실제 현장 확인을 통해 균열, 누수, 곰팡이 등 노후화 여부를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
• 인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 49.0%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (연립다세대 실거래(호) 기반 분석)
• 거래량: 3점 — 동일 단지/건물 매매 0건(정상). 적산+비율 코호트 1건 · 반경 연립·다세대 매매 15건(참고). 거래량 다소 한산.
• 생활 편의시설: 9점 — 관악산역 신림선 역세권(약 652m)에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.1% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 10년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
• 토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
• 토지 형상: 9점 — 토지 형상(지형)은 '정방형'형으로, 대지 활용도가 매우 우수한 편입니다.
• 규제·개발 전망: 7점 — 신림동 일대 재개발, 지구단위계획 변경 등 다양한 개발 호재가 존재하나, 대상지는 제1종일반주거지역으로 용적률 상한이 200%로 제한되어 있어 개발 이익이 제한적일 수 있습니다.

가격 타당성 검증

비교 1건 · RH 호 직접비교. SH/토지 공시 배율과 혼동 금지.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 #1은 봉천동에 위치한 연립다세대로 2026년 9월에 3억 1,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 1,883만 원/평이며, 대상 매물에 대입 시 보정 완료된 총액은 1억 5,032만 원입니다. 이 사례는 대상 매물과 주택 유형이 공동주택으로 유사하나, 면적(26.39㎡ vs 54.42㎡)과 건축연도(2016년 vs 1998년)에서 차이가 있어 각각 -20점, -20점의 감점이 발생했습니다.

심층 분석

대상 매물의 대지권 가치는 약 7,646만 원으로 추정되며, 건물 잔존가치율 80%를 고려할 때 건물 가치도 충분히 남아있습니다. 제시된 매매가 1억 281만 원은 대지권 가치와 건물 가치를 합산한 추정치와 비교했을 때, 비교사례 대입 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있을 수 있습니다.

준공 10년차 건물로 재건축 연한까지는 상당 기간이 남아있습니다. 현재 용적률이 법정 상한 대비 여유가 있지만, 제1종일반주거지역의 특성상 높은 용적률 상향을 기대하기는 어렵습니다. 따라서 재건축보다는 향후 리모델링을 통한 가치 증대를 고려하는 것이 현실적일 수 있습니다.

관악구 연립/다세대 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 매매수급도 양호한 편입니다. 인근에 신대방역 더하이브퍼스트(145세대), 봉천동 청년안심주택(100세대) 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁이 심화될 수 있습니다. 그러나 서부선 경전철 연장 등 교통 호재와 신림7구역 재개발, 봉천동 가로주택정비사업 등 지역 개발 호재가 꾸준히 진행되고 있어 중장기적으로는 긍정적인 시세 상승 요인이 될 수 있습니다. 다만, 단기적으로는 신규 공급 물량에 따른 일시적인 조정 가능성도 배제할 수 없습니다.

현장 체크리스트

• 건물 외벽에 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 육안으로 확인 가능한 노후화 징후를 면밀히 확인하십시오.
• 지하층의 침수 이력이나 습기 여부를 확인하고, 배수 시설의 상태를 점검하십시오.
• 대지 경계가 불분명하거나 인접 필지와의 경계 분쟁 이력이 있는지 토지대장 및 현장 실측을 통해 확인하십시오.
• 현재 세입자가 거주 중인 경우, 임대차 계약 조건, 보증금, 월세, 계약 만료일 등 세입자 현황을 정확히 파악하십시오.
• 수도관 및 전기 배선 등 내부 설비의 노후화 정도를 확인하고, 최근 수리 이력이 있는지 문의하십시오.
• 주차장(옥내 4대)의 실제 사용 가능 대수 및 주차 편의성을 확인하십시오.
• 공동주택의 경우, 관리비 내역에 포함된 항목과 최근 관리비 인상 이력을 확인하십시오.

최종 판정

매수