서울특별시 관악구 신림동 98-82 1층101호 주택 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 주택

분석 번호: 17881

종합 리스크 점수: 60점 / 등급: 서버 연립·다세대 호 1건, 약 2.02억. 제시가 대비 -50.3%.

AI 요약 평가

서버 연립·다세대 호 1건, 약 2.02억. 제시가 대비 -50.3%.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 7점 — 신림지구중심 지구단위계획 변경, 청룡동 모아타운 승인 등 인근 개발 호재가 다수 존재하며, 서부선 경전철 연장 등 교통 인프라 개선 기대감이 높습니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 경쟁 심화 가능성도 있습니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어렵습니다. 준공 10년차 건물로, 일반적인 관리 상태라면 양호할 것으로 추정됩니다. 현장 방문 시 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 여부 및 내부 벽지, 바닥, 천장 누수 흔적 등을 면밀히 확인해야 합니다.
• 인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 50.3%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (연립다세대 실거래(호) 기반 분석)
• 거래량: 3점 — 동일 단지/건물 매매 0건(정상). 적산+비율 코호트 1건 · 반경 연립·다세대 매매 15건(참고). 거래량 다소 한산.
• 생활 편의시설: 9점 — 관악산역 신림선 역세권(약 652m)에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.1% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 10년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
• 토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
• 토지 형상: 9점 — 토지 형상(지형)은 '정방형'형으로, 대지 활용도가 매우 우수한 편입니다.
• 규제·개발 전망: 7점 — 신림지구중심 지구단위계획 변경, 청룡동 모아타운 승인 등 인근 개발 호재가 다수 존재하며, 서부선 경전철 연장 등 교통 인프라 개선 기대감이 높습니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 경쟁 심화 가능성도 있습니다.

가격 타당성 검증

비교 1건 · RH 호 직접비교. SH/토지 공시 배율과 혼동 금지.

실거래가 및 시세 비교

단일 비교사례는 봉천동의 전용면적 54.42㎡ 연립다세대로, 2026년 9월 3억 1,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 주택 유형이 공동주택으로 유사하나, 면적(26.39㎡ vs 54.42㎡)과 건축연도(2016년 vs 1998년)에서 차이가 있어 감점되었습니다. 보정 후 대상 매물에 대입한 총액은 1억 5,032만 원입니다.

심층 분석

대상 매물의 추정 시장 토지가치는 4억 9,364만 원에서 7억 4,047만 원(주거지역 배율 1.2~1.8배 적용)으로 추정됩니다. 건물 잔존가치율은 80%로 양호합니다. 제시 매매가 1억 35만 원은 토지 가치만으로도 설명되지 않는 낮은 수준으로, 건물 가치를 포함하면 더욱 저평가된 것으로 보입니다. 이는 매수자에게 상당한 가격적 메리트를 제공할 수 있습니다.

준공 10년차 건물로 재건축 연한까지는 시간이 필요합니다. 현재 용적률 149.39%는 법정 상한 200% 대비 50.61%p의 여유가 있어 재건축 시 용적률 인센티브를 기대할 수 있습니다. 그러나 단일 필지로서의 재건축 사업성은 낮으며, 인근 소규모 주택정비 관리지역(모아타운) 승인 사례를 볼 때 향후 주변 필지와의 통합 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 현 시점에서는 리모델링이 더 현실적인 대안으로 판단됩니다.

관악구 연립/다세대 매매가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향도 매수 우위를 보이고 있습니다. 인근에 신림선 관악산역, 서울대벤처타운역이 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 서부선 경전철 연장 등 추가적인 교통 호재도 기대됩니다. 신림지구중심 지구단위계획 변경, 청룡동 모아타운 승인 등 다수의 개발 호재가 지역 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 다만, 신대방역 더하이브퍼스트(145세대), 봉천동 청년안심주택(100세대) 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 1~3년 내 시세는 현재의 상승 추세를 유지하며 점진적인 상승이 예상되나, 신규 공급 물량의 영향과 금리 변동 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

현장 체크리스트

• 건물 외벽 및 내부(벽지, 바닥, 천장)에 균열, 누수, 곰팡이, 오염 흔적이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
• 지하층 침수 이력이 있는지, 있다면 복구 상태는 어떠한지 확인해야 합니다.
• 대지 경계가 명확한지, 인접 필지와의 분쟁 소지는 없는지 지적도 및 현장 확인이 필요합니다.
• 현재 세입자 현황(임대차 계약 기간, 보증금, 월세 등)을 확인하여 매수 후 임대 계획에 차질이 없는지 검토해야 합니다.
• 수도, 전기, 난방 등 주요 설비의 노후화 정도와 교체 필요성을 점검해야 합니다.
• 주차장(옥내 4대)의 실제 사용 가능 대수와 혼잡도를 확인하여 주차 편의성을 파악해야 합니다.

최종 판정

매수