매물 유형: 주택
분석 번호: 17876
종합 리스크 점수: 65점 / 등급: 서버 연립·다세대 호 3건, 약 9,768만~약 1.27억. 제시가 대비 +33%.
서버 연립·다세대 호 3건, 약 9,768만~약 1.27억. 제시가 대비 +33%.
비교 3건 · RH 호 직접비교. SH/토지 공시 배율과 혼동 금지.
선별된 비교사례 3건은 모두 2026년 9월에 거래된 인근 연립다세대 매물입니다. #1 봉천동 사례는 전용면적 28.52㎡에 3억 5,200만 원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 1억 4,736만 원으로 환산됩니다. 주택유형 및 면적 차이로 감점되었습니다. #2 신림동 사례는 전용면적 48.51㎡에 4억 3,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 1억 583만 원으로 환산됩니다. 역시 주택유형 및 면적 차이로 감점되었습니다. #3 봉천동 사례는 전용면적 45.35㎡에 3억 4,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 8,951만 원으로 환산됩니다. 주택유형 및 면적 차이로 감점되었습니다. 모든 사례는 대상 매물과 동일한 용도지역에 위치하며, 시점 보정 계수는 1.000으로 동일합니다. 대상 매물은 신림역 역세권 프리미엄 5%와 건축연도 보정 3%가 적용되었습니다.
대상 매물은 공동주택(오피스텔)으로, 토지와 건물의 가치를 분리하여 평가하기보다는 전체 호실의 시장 가치를 중심으로 분석하는 것이 적절합니다. 제시 매매가 1억 6,160만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼 상단보다 높은 수준으로, 이는 역세권 입지 및 신축 건물이라는 강점이 반영된 것으로 보입니다.
준공 5년차로 재건축 연한 도래까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 현재 용적률 299.65%는 법정 상한 500% 대비 여유가 있어 장기적으로 재건축 잠재력은 있으나, 현 시점에서는 재건축 사업성을 논하기에는 이릅니다. 리모델링의 경우, 건물 상태가 양호하여 당장의 필요성은 낮습니다.
향후 1~3년간 신림동 일대의 연립/다세대 시장은 매매가격지수 및 매매수급동향 상승세를 고려할 때 긍정적인 전망을 보입니다. 신림역(신림선, 2호선) 더블 역세권 입지와 GTX-D, 수도권서남부광역철도 등 교통 호재가 계획되어 있어 교통 접근성이 더욱 개선될 것으로 기대됩니다. 또한 신대방역 더하이브퍼스트, 봉천동 청년안심주택 등 인근 신규 공급 물량 245세대가 예정되어 있어 단기적으로는 경쟁이 발생할 수 있으나, 장기적으로는 지역 활성화에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 계획 중인 교통 및 건설 인프라는 진행 단계와 개통 시점의 불확실성이 존재하므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
보류