서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 101동 6층602호 주택 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 주택

분석 번호: 17875

종합 리스크 점수: 59점 / 등급: 서버 연립·다세대 호 5건, 약 2.25억~약 2.43억. 제시가 대비 +38.1%.

AI 요약 평가

서버 연립·다세대 호 5건, 약 2.25억~약 2.43억. 제시가 대비 +38.1%.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 인근에 다수의 재개발, 가로주택정비사업, 지구단위계획 변경 등 개발 호재가 활발하게 진행 중이며, 특히 청룡동 1535번지 일대 소규모주택정비 관리지역(모아타운) 승인은 대상 매물에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 건물 노후도에 대한 직접적인 판단은 어렵습니다. 다만, 준공 6년차 건물로 비교적 신축에 해당하여 양호할 것으로 추정됩니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 38.1%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (연립다세대 실거래(호) 기반 분석)
거래량: 5점 — 동일 단지/건물 매매 0건(정상). 적산+비율 코호트 5건 · 반경 연립·다세대 매매 15건(참고). 거래량 보통.
생활 편의시설: 9점 — 봉천역 2호선 초역세권(도보 422m)에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.2% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 6년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제: 6점 — 용도지역은 '제2종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상(지형)은 '세로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.
규제·개발 전망: 7점 — 인근에 다수의 재개발, 가로주택정비사업, 지구단위계획 변경 등 개발 호재가 활발하게 진행 중이며, 특히 청룡동 1535번지 일대 소규모주택정비 관리지역(모아타운) 승인은 대상 매물에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

가격 타당성 검증

비교 5건 · RH 호 직접비교. SH/토지 공시 배율과 혼동 금지.

실거래가 및 시세 비교

유사도 60점의 #1 비교사례(신림동, 48.51㎡, 43,000만 원)는 주택유형 및 면적 차이로 감점되었으나, 보정 후 대입 총액은 2억 6,583만 원으로 산출되었습니다. #2 비교사례(봉천동, 45.35㎡, 34,000만 원) 또한 유사 감점 요인으로 보정 후 2억 2,484만 원으로 평가되었습니다. #3 비교사례(신림동, 41.58㎡, 26,500만 원)는 면적 및 건축연도 감점으로 보정 후 1억 9,113만 원으로 산출되었습니다. 전반적으로 비교사례들은 대상 매물과 주택유형 및 면적에서 차이가 있어 유사도 점수가 다소 낮게 나타났습니다.

심층 분석

대상 매물의 추정 대지지분 가치(약 5억 7,926만 원)는 제시 매매가(3억 8,320만 원)보다 높게 산출되었습니다. 이는 공동주택의 특성상 대지지분이 개별 호실에 배분되는 비율에 따라 실제 가치가 달라질 수 있음을 시사합니다. 건물 감가 분석 결과 잔존가치율 88%로 양호하며, 건물 자체의 가치도 충분히 반영되어야 합니다. 따라서 제시 매매가는 토지 및 건물 가치를 종합적으로 고려했을 때 시장 평균 대비 높은 수준으로 보입니다.

대상 건물은 준공 6년차로 재건축 연한 도달까지는 상당한 시간이 소요될 것입니다. 현재 법정 상한 대비 용적률 갭이 160.51%p로 여유가 있으나, 이는 조례 미반영 수치이므로 실제 조례상 용적률을 확인해야 합니다. 인근 모아타운 승인 등 소규모 정비사업이 활발한 점을 고려할 때, 장기적으로는 재건축 또는 소규모 정비사업을 통한 개발 잠재력이 존재합니다.

관악구 연립/다세대 매매가격지수 및 매매수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 봉천역 역세권 입지와 서부선 등 교통 호재, 인근 재개발 및 모아타운 사업 진행은 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 것입니다. 그러나 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성도 배제할 수 없습니다. 종합적으로 1~3년 내 시세는 현재의 상승 기조를 유지할 것으로 보이나, 제시 매매가가 시장 평균 대비 높게 형성되어 있어 추가 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.

현장 체크리스트

제시 매매가가 비교사례 대비 높은 이유에 대한 매도자 측의 구체적인 설명을 확인해야 합니다.
대지권등록부 상 대지지분 및 대지권 비율을 정확히 확인하여 추정 대지지분과의 차이를 검토해야 합니다.
건물 내부 마감재 및 설비 상태를 직접 확인하여 추가적인 수리 또는 교체 비용 발생 여부를 점검해야 합니다.
주차 가능 대수 및 실제 주차 편의성을 현장에서 확인하고, 인근 주차 공간 확보 여부를 파악해야 합니다.
관리비 내역에 포함된 항목과 최근 1년간의 변동 추이를 확인하여 예상 유지 비용을 파악해야 합니다.
인근에 예정된 신대방역 더하이브퍼스트(145세대) 및 봉천동464-8 청년안심주택(100세대) 등 신규 공급 물량이 향후 매물 가치에 미칠 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

최종 판정

보류