서울특별시 동작구 매봉로 25 2층202호 (상도1동,더포레스트) 주택 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 주택

분석 번호: 17866

종합 리스크 점수: 66점 / 등급: 서버 연립·다세대 호 3건, 약 9,409만~약 9,918만. 제시가 대비 +16.3%.

AI 요약 평가

서버 연립·다세대 호 3건, 약 9,409만~약 9,918만. 제시가 대비 +16.3%.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 7점 — 동작구 내 소규모 정비구역 지정 권한 자치구 이양 추진 등 도시정비사업 활성화 기대감이 존재하며, 서부선 및 GTX-B 노선 등 교통 호재가 계획되어 있어 긍정적인 규제 및 개발 전망을 가집니다.
• 건물 노후도(사진): 8점 — 준공 5년차의 철근콘크리트 구조 건물로, 사진상 외관 및 내부 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 건물 노후도에 따른 리스크는 매우 낮습니다.
• 인근 실거래가: 5점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 16.3%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (연립다세대 실거래(호) 기반 분석)
• 거래량: 5점 — 동일 단지/건물 매매 0건(정상). 적산+비율 코호트 3건 · 반경 연립·다세대 매매 15건(참고). 거래량 보통.
• 생활 편의시설: 9점 — 상도역 7호선 초역세권(도보 455m)에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.2% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 9점 — 준공 5년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.
• 토지 이용 규제: 7점 — 용도지역은 '제3종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
• 토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.
• 규제·개발 전망: 7점 — 동작구 내 소규모 정비구역 지정 권한 자치구 이양 추진 등 도시정비사업 활성화 기대감이 존재하며, 서부선 및 GTX-B 노선 등 교통 호재가 계획되어 있어 긍정적인 규제 및 개발 전망을 가집니다.

가격 타당성 검증

비교 3건 · RH 호 직접비교. SH/토지 공시 배율과 혼동 금지.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 3건은 모두 신대방동에 위치하며 2026년 9월에 거래된 연립다세대입니다. 유사도 점수는 60점으로, 대상 매물이 업무시설(오피스텔)인 점과 건축연도 차이(대상 2021년 vs 사례 평균 2012년)로 인한 감점이 있었습니다. 각 사례의 보정 후 대입 총액은 #1 8,899만 원, #2 9,918만 원, #3 9,918만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 특성(소규모 할증, 역세권 프리미엄, 신축급 연식)을 반영한 결과입니다.

심층 분석

대상 매물은 업무시설(오피스텔)로, 호 단위 거래이므로 대지권 가치와 건물 가치를 분리하여 평가하기보다는 전체 매매가를 기준으로 접근하는 것이 적절합니다. 제시 매매가 1억 3,920만 원은 비교사례 대입 가치 스펙트럼(최저 8,899만 원 ~ 최고 9,918만 원)을 상회하는 수준입니다. 이는 역세권 입지 및 신축급 건물 상태, 그리고 인근 개발 호재에 대한 기대감이 반영된 것으로 해석됩니다.

준공 5년차 건물로 재건축 연한까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 현재 용적률 249.46%로 법정 상한 300% 대비 50.5%p의 여유가 있으나, 소규모 오피스텔 호 단위 매물임을 감안할 때 개별 호의 재건축 참여를 통한 개발이익 실현은 현실적으로 어렵습니다. 향후 건물 전체의 리모델링이나 재건축이 추진될 경우 간접적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 현재로서는 직접적인 개발 잠재력은 낮습니다.

동작구 연립/다세대 매매가격지수 및 전월세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향도 상승세를 유지하고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 상도역 역세권 입지와 신축급 건물이라는 강점은 지속적인 수요를 유인할 것으로 보입니다. 다만, 노량진19-6 청년안심주택, 동작센트럴자이 등 대규모 신규 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 1~3년 내에는 공급 증가에 따른 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 서부선 및 GTX-B 노선 등 교통 인프라 확충과 동작구의 도시정비사업 활성화 정책이 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 전망됩니다.

현장 체크리스트

• 건물 외벽 및 내부 마감재의 실제 상태, 균열, 누수 흔적 여부를 현장에서 직접 확인하십시오.
• 오피스텔의 경우, 실제 주거용으로 사용 가능한지, 주차 시설 이용에 불편함은 없는지 확인하십시오.
• 관리비 내역을 상세히 확인하고, 미납 관리비 발생 여부 및 관리규약 내용을 검토하십시오.
• 인근에 예정된 대규모 신규 공급 물량(노량진19-6 청년안심주택 840세대, 동작센트럴자이 1,984세대 등)의 구체적인 입주 시점과 해당 매물에 미칠 경쟁 영향을 면밀히 분석하십시오.
• 주변 개발 호재(서부선, GTX-B 등)의 진행 단계와 개통 시점의 불확실성을 고려하여 투자 계획을 수립하십시오.
• 건축물대장상 '업무시설(오피스텔)' 용도임을 확인하고, 주택 수 산정 및 세금 관련 사항에 대한 전문가의 자문을 구하십시오.

최종 판정

보류