매물 유형: 오피스텔
분석 번호: 17861
종합 리스크 점수: 40점 / 등급: 서버 오피스텔 실거래(호) 11건, p25~p75 약 1.65억~약 2.04억, 중심 약 2.3억. 제시가 대비 +3.8%.
서버 오피스텔 실거래(호) 11건, p25~p75 약 1.65억~약 2.04억, 중심 약 2.3억. 제시가 대비 +3.8%.
비교 11건·용도지역 필터 반영. 임대·공실은 교차 확인 권장.
선별된 비교사례 11건은 모두 유사도 100점으로 평가되었으며, 대부분 2026년 4월에서 8월 사이에 거래된 인근 오피스텔 호 단위 매물입니다. 예를 들어, 동작구 신대방동 698번지의 20.34㎡ 오피스텔은 2026년 8월 1억 4,500만 원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 48억 1,907만 원으로 환산됩니다. 동작구 노량진동 16-1번지의 26.0588㎡ 오피스텔은 2026년 5월 2억 1,000만 원에 거래되었고, 대상 매물에 대입 시 54억 4,767만 원으로 환산됩니다. 이러한 사례들은 대상 매물의 가치 평가에 중요한 참고 자료가 됩니다.
본 매물은 매매가 1억 8,480만 원으로 소액 투자가 가능하지만, 임대수익 정보가 없어 현재 임대 유지 시나리오의 수익성 분석이 어렵습니다. 만약 리모델링을 고려한다면, 건물 노후도 및 용도 변경 가능성을 검토하여 임대 가치를 높일 수 있습니다. 신축은 대지면적 676㎡로 가능성은 있으나, 유통상업지역의 용적률 상한(1,100%)이 높더라도 실제 조례 적용 용적률과 건축비, 인허가 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 각 시나리오별 예상 Cap Rate, 초기 투자 비용, 예상 공실률, 그리고 인허가 리스크를 면밀히 분석해야 합니다.
R-ONE 오피스 시장 동향에 따르면 임대가격지수와 임대료가 상승 추세에 있어 잠재적인 임대수익 개선 가능성은 존재합니다. 노량진역 초역세권 입지는 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있는 강점입니다. EXIT 전략 수립 시, 인근 개발 호재(서부선, GTX-B 등)의 진행 상황과 노량진동 일대의 도시정비사업 추진 경과를 주시하여 매각 타이밍을 잡는 것이 중요합니다. 특히, 동작구의 정비구역 지정 권한 이관 요구 등은 향후 지역 개발 속도에 영향을 미칠 수 있습니다.
매물의 준공연도 및 건물 상태에 대한 정보가 없어 물리적 하자에 대한 구체적인 분석은 어렵습니다. 현장 방문 시 외벽 균열, 누수 흔적, 배관 및 전기 시설 노후화 여부, 엘리베이터 작동 상태 등을 중점적으로 점검해야 합니다. 특히, 건물의 용도가 미상인 만큼, 해당 용도에 적합한 소방 및 안전 시설 기준 충족 여부도 확인이 필요합니다.
노량진동은 동작구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역이며, 노량진역 초역세권 입지는 강력한 강점입니다. 서부선, GTX-B 등 다수의 교통 인프라 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 높습니다. 또한, 동작구청의 정비구역 지정 권한 자치구 이관 요구 등 도시정비사업 활성화 움직임은 긍정적인 신호입니다. 그러나 노량진19-6(청년안심주택), 동작센트럴자이 등 인근에 5,041세대에 달하는 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 임대 시장의 경쟁 심화 및 공실 리스크를 고려해야 합니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.
보류