매물 유형: 아파트
분석 번호: 17852
종합 리스크 점수: 70점
대상 매물은 준공 7년차의 신축급 아파트로, 매천시장역 초역세권 입지를 갖추고 있습니다. 시장 동향은 보합세를 보이나, 매매수급동향이 상승하고 있어 잠재적인 매수세가 존재합니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로, 가격 적정성 검토와 주변 공급 리스크에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.
제시 매매가 4억 5,000만 원은 비교사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 정보없음 ~ 최고 정보없음) 내에 위치하며, 유사도 100점 사례들의 실거래가 4억 원 ~ 4억 4,200만 원과 비교 시 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 특히, 2026년 7월 12층 동일 단지 거래가 4억 2,000만 원인 점을 고려할 때, 제시가는 시장 평균 대비 상단에 위치하는 것으로 보입니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 시점은 최근 2~5개월 이내이며, 전용면적 기준 평당가는 1,465만 원/평에서 1,790만 원/평 사이로 분포합니다. 특히, 층구간 감점 사유가 명시된 사례들은 대상 매물(12층)과 층수 차이가 있어 보정 계수가 적용되었습니다. 이 중 유사도 100점 사례들은 12층, 8층, 6층 등 대상 매물과 유사한 층수의 거래로, 4억 원에서 4억 4,200만 원 사이의 실거래가를 보였습니다.
한신더휴이스턴팰리스는 총 683세대의 중규모 단지로, 세대당 1.35대의 주차 공간을 확보하여 주거 편의성이 높습니다. 매천시장역(대구3호선)이 도보 4분 거리에 위치한 초역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 이는 8%의 역세권 프리미엄으로 반영됩니다. 단지 인근에는 매천무지개공원, 노브랜드 대구매천점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 대구 북구의 아파트 거래량이 최근 하락 추세를 보이고 있어 단기적인 환금성에는 주의가 필요합니다.
한신더휴이스턴팰리스는 2019년 준공되어 현재 7년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 23년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 사업이 불가합니다. 현재 용적률은 276.08%로 국토계획법 법정 상한 300% 대비 23.92%p의 갭이 있으나, 이는 조례 미반영 수치이므로 실제 조례 적용값을 확인하는 것이 중요합니다. 현재는 재건축보다는 쾌적한 주거 환경 유지에 중점을 두는 것이 적절합니다.
대구 북구 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 월세가격지수는 상승하고 매매수급동향도 상승세에 있어 잠재적인 수요는 존재합니다. 그러나 두산위브더제니스 센트럴시티(1,098세대)와 복현청어람더영(공공임대 278세대) 등 총 1,376세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 1~3년 내 시장에 공급 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 인근에 칠곡1택지 지구단위계획 변경, 금호워터폴리스 산업단지 개발 등 다양한 개발 호재가 있으나, 이러한 호재가 시장에 미치는 영향과 신규 공급 물량 소화 여부가 향후 시세 변동의 주요 변수가 될 것으로 전망됩니다.
보류