서울특별시 종로구 숭인동 1368 숭인한성아펠시티주건축물제1동 빌딩 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 빌딩

분석 번호: 17830

종합 리스크 점수: 73점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 5년차의 신축급 업무시설(오피스텔)로, 신설동역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 일반상업지역에 속해 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가되나, 서버 추정 수익환원법 기준 CAP Rate가 벤치마크 대비 낮아 가격 타당성 검토가 필요합니다. 인근에 직접적인 개발 호재는 없으나 간접적인 재개발 사업들이 진행 중이며, 종로구의 오피스 임대 시장은 임대가격지수 및 임대료가 보합세를 보이고 공실률도 낮은 수준을 유지하고 있어 안정적인 임대 운영이 가능할 것으로 보입니다.

세부 리스크 평가 항목

임대 수익성: 5점 — CAP Rate 4.00% (건축물대장+R-ONE 추정 NOI) — 벤치 하회. NOI 약 42,869만원/년. 벤치 꼬마빌딩 4.5~6%.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.01x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 5.64%(상승) — 점수 +1.
도로접면: 10점 — 도로접면 '광대세각' — 우수
규제·개발 전망: 7점 — 일반상업지역에 위치하며, 국토계획법상 높은 용적률 상한을 가지고 있어 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 직접적인 개발 호재는 제한적이나, 간접적인 재개발 사업들이 진행 중입니다.
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.6% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 비교 사례 부재·배율 기반 참고 추정과 제시가 차이 99.2%. 직접 비교 유사성 판정은 유보합니다.
생활 편의시설: 9점 — 신설동역 2호선 초역세권(도보 168m)에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 6점 — 용도지역 '일반상업지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 1,300% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지방 도시는 조례상 600~900% 내외인 경우가 많고, 서울 등 일부 특수·집합개발구역만 법정 상한(1,300%)에 근접). 지목 '대'. 중첩규제 6건 (대공방어협조구역(위탁고도:54-236m), 도시지역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.
건물 노후도(대장): 9점 — 준공 5년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.

가격 타당성 검증

유효한 비교사례가 부족하여 공시지가 배율법을 적용한 결과, 대상 토지의 추정 가치는 249억 7,166만 원으로 산출되었습니다. 국세청 건물신축가격기준액 기반 건물 잔존가치 48억 4,574만 원을 합산하면 빌딩 총 가치는 약 298억 1,740만 원 수준으로 추정됩니다. 사용자 제시 매매가 1억 8,816만 원은 추정 총 가치 대비 현저히 낮은 수준으로, 가격 타당성 검증이 어렵습니다. 이는 매매가 정보가 오피스텔 호실 단위의 가격일 가능성이 높으므로, 전체 빌딩 매매가인지 추가 확인이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 산출된 추정 토지가와 건물 잔존가치를 합산하여 매물 가치를 평가합니다.

심층 분석

대상 매물은 준공 5년차 건물로, 현 임대 유지 시 안정적인 수익을 기대할 수 있으나, 서버 추정 CAP Rate가 벤치마크 대비 낮아 매매가 재검토가 필요합니다. 리모델링 후 임대는 신축급 건물임을 감안할 때 추가 투자 대비 수익 증대 효과가 제한적일 수 있습니다. 신축은 현재 용적률이 법정 상한 대비 여유가 있으나, 실제 조례 적용 용적률 및 건축비, 인허가 리스크를 고려해야 합니다.

종로구 오피스 시장은 임대가격지수 및 임대료가 보합세를 보이고 공실률이 낮은 수준을 유지하고 있어 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다. EXIT 전략으로는 장기적인 관점에서 지역 개발 호재와 연계하여 매각 시점을 고려할 수 있습니다. 특히 GTX-B, 동북선 등 광역 교통망 확충 계획은 장기적인 자본 차익 실현에 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다.

준공 5년차 건물로, 주요 물리적 하자는 적을 것으로 예상되지만, 정기적인 건물 관리 및 유지보수가 중요합니다. 특히 엘리베이터, 주차 시설 등 공용 부분의 관리 상태를 지속적으로 점검해야 합니다.

대상 매물은 신설동역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 일반상업지역에 속해 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 GTX-B, 동북선 등 광역 교통망 확충 계획이 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 종로구의 인구는 소폭 감소 추세에 있어 임대 수요 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

현장 체크리스트

제시된 매매가 1억 8,816만 원이 전체 빌딩 매매가인지, 아니면 오피스텔 호실 단위의 매매가인지 반드시 확인해야 합니다.
현재 임차인 구성 및 각 임차인의 계약 만료 일정을 상세히 확인하여 공실 리스크를 파악해야 합니다.
엘리베이터의 정기 점검 기록 및 유지보수 이력을 확인하여 향후 발생할 수 있는 수리 비용을 예측해야 합니다.
외벽 방수 상태 및 옥상 방수 여부를 현장 확인하여 누수 등으로 인한 하자 발생 가능성을 점검해야 합니다.
주차 공간 옥외 4대가 연면적 5555.29㎡ 대비 충분한지, 실제 주차 수요를 감당할 수 있는지 확인해야 합니다.
건물 관리비 내역 및 장기수선충당금 적립 현황을 확인하여 실제 운영 비용을 파악해야 합니다.
건물 내부 공용 복도, 계단실, 화장실 등 공용 공간의 청결 및 유지보수 상태를 확인해야 합니다.

최종 판정

보류