매물 유형: 주택
분석 번호: 17821
종합 리스크 점수: 65점 / 등급: 서버 연립·다세대 호 4건, 약 1.92억~약 2.21억. 제시가 대비 +4.9%.
서버 연립·다세대 호 4건, 약 1.92억~약 2.21억. 제시가 대비 +4.9%.
비교 4건 · RH 호 직접비교. SH/토지 공시 배율과 혼동 금지.
유사도 60점의 봉천동 사례(#1)는 45.35㎡ 면적에 3억 4,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 9,995만 원입니다. 유사도 50점의 신림동 사례(#2)는 48.51㎡ 면적에 4억 3,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 2억 3,640만 원입니다. 유사도 50점의 신림동 사례(#3)는 41.58㎡ 면적에 2억 6,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 6,997만 원입니다. 유사도 50점의 봉천동 사례(#4)는 33.29㎡ 면적에 2억 7,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 1,630만 원입니다. 각 사례는 주택유형, 면적, 건축연도 등에서 감점 요인이 있었습니다.
대상 매물의 추정 대지지분 가치는 약 7,434만 원이며, 건물 잔존가치를 고려한 건물 가치는 ㎡당 80~150만 원 수준으로 추정됩니다. 이를 합산한 추정 가치는 제시된 매매가 2억 5,000만 원과 비교하여 가격 타당성을 판단해야 합니다. 다만, 연립다세대의 경우 토지 가치만으로 매매가를 판단하기는 어렵습니다.
준공 7년차로 재건축 연한까지는 상당한 시간이 남아있습니다. 현재 용적률 149.95%로 법정 상한 200% 대비 용적률 여유가 50.05%p에 불과하여 재건축 사업성이 높다고 보기 어렵습니다. 잔존가치율이 86%로 양호하므로, 향후 리모델링을 통한 가치 증대를 고려하는 것이 현실적일 수 있습니다. 리모델링 비용은 ㎡당 80~150만 원으로 추정됩니다.
관악구 연립/다세대 시장은 매매가격지수와 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 111.45로 상승세를 나타내고 있어 긍정적인 시장 분위기가 예상됩니다. 서부선 경전철 추진 등 교통 호재는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 그러나 신대방역 더하이브퍼스트(145세대)와 봉천동 청년안심주택(100세대) 등 인근 신규 공급 물량 245세대가 향후 시장에 유입될 경우, 단기적으로 경쟁 심화 및 시세 조정 압력으로 작용할 수 있습니다. 전반적으로는 완만한 상승세를 유지할 것으로 보이나, 신규 공급 물량의 영향을 주시해야 합니다.
보류