매물 유형: 아파트
분석 번호: 17807
종합 리스크 점수: 60점
수원시 이목동 힐스테이트는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승하는 시장 분위기 속에 위치하고 있습니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있으나, 통화량 증가와 낮은 미분양으로 유동성 및 수요 측면에서는 긍정적인 요인도 보입니다. 제시 매매가는 비교사례 대입가치 스펙트럼 대비 다소 높은 수준으로, 가격 타당성 검토와 함께 주변 개발 호재의 실현 가능성 및 신규 공급 물량의 영향을 면밀히 확인해야 합니다.
제시 매매가 6억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 9,222만 원에서 5억 9,739만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 약 9.0% 상회하는 수준입니다. 이는 6건의 비교사례 중 상위권 범위를 넘어서는 가격으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래이며, 유사도 점수가 90점 이상으로 매우 높습니다. #1, #2 사례는 2026년 6월 60㎡ 거래가 5억 9,500만 원으로, 보정 후 대입 총액은 5억 9,222만 원입니다. #3, #5 사례는 2026년 3월 60㎡ 거래가 5억 9,000만 원으로, 보정 후 대입 총액은 5억 9,739만 원입니다. #4, #6 사례는 2026년 3월 60㎡ 거래가 5억 8,900만 원으로, 보정 후 대입 총액은 5억 9,638만 원입니다. #5, #6 사례는 대상 매물(5층) 대비 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 모든 비교사례는 시점 보정 계수 1.024가 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었습니다.
경기도 수원시 이목동 힐스테이트는 927세대의 비교적 큰 규모의 단지로, 세대당 1.32대의 주차 공간을 확보하여 주거 편의성이 높습니다. 이목동은 수원시 내 법정동 거래량 순위 7위로 환금성이 보통 수준이며, 반경 1km 내 32개의 학원이 위치하여 교육 환경도 양호합니다. 인덕원동탄선(계획·추진 중)이 약 404m 거리에 있어 향후 교통 접근성 개선에 대한 기대감이 존재합니다. 또한, 수원 111-1 주택재개발정비사업 지구단위계획 변경 등 인근 개발 호재가 다수 확인되어 장기적인 관점에서 투자 매력이 있습니다. 다만, 인근에 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.
힐스테이트는 2012년 준공되어 현재 14년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년에는 약 16년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 추진이 어렵습니다. 현재 용적률은 214.7%로 국토계획법 법정 상한 250% 대비 35.3%p의 갭이 존재하나, 실제 재건축 사업성 판단 시에는 수원시 도시계획조례에 따른 용도지역별 상한 용적률을 확인해야 합니다. 현재는 재건축보다는 리모델링이나 장기적인 관점에서의 사업성 검토가 필요한 시점입니다.
수원시 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세를 보이며, 매매수급동향 또한 수요 우위를 나타내고 있어 전반적으로 긍정적인 시장 분위기입니다. 통화량(M2)이 10년 중앙값 대비 높고 시·군·구 미분양 현황이 10년 대비 낮아 유동성과 수요 측면에서 상승 요인이 존재합니다. 그러나 대출금리가 10년 중앙값 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 매수 부담 및 원가 상승 압력이 있습니다. 특히, 엘리프 한신더휴 수원, 매교역 팰루시드, 북수원이목지구 대방 디에트르 등 수원시 내 약 7,850세대에 달하는 신규 공급 예정 물량이 향후 1~3년 내 시장에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 이러한 공급 물량은 단기적으로 전월세 및 매매 시장의 하방 압력으로 작용할 수 있으므로, 시장 진입 시 공급 시점과 규모를 면밀히 분석해야 합니다.
보류