매물 유형: 아파트
분석 번호: 17802
종합 리스크 점수: 83점
대상 매물은 준공 6년차의 신축급 대단지 아파트로, 인근에 다수의 재개발 및 재건축 사업이 활발히 진행 중인 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대감이 높습니다. 다만, 매매 시장의 전반적인 하락세와 지역 내 미분양 증가, 그리고 매물에 설정된 근저당 및 가압류 이력은 주의 깊은 확인이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정성을 보입니다.
제시 매매가 7억 6,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 6억 9,685만 원 ~ 최고 7억 9,067만 원)의 중앙값 7억 6,295만 원과 유사한 수준에 위치합니다. 이는 급매물이라는 특이사항에도 불구하고 시장의 평균적인 가치 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(84㎡)의 매물로, 유사도 점수 90~100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례들은 2026년 8월에 거래된 7억 7,500만 원(12층), 7억 7,800만 원(11층), 7억 6,800만 원(9층) 매물로, 시점 보정 후 각각 7억 6,605만 원, 7억 6,901만 원, 7억 5,904만 원으로 대입 가치가 산출되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 적용된 사례들도 보정 후 6억 9,685만 원에서 7억 9,067만 원 사이의 가치를 보였습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 연산롯데캐슬골드포레 단지 내 거래로, 층수 차이에 따른 감점 외에는 높은 유사성을 가집니다.
연산롯데캐슬골드포레는 1,230세대의 대단지 아파트로, 준공 6년차의 신축급 단지입니다. 연산동은 연제구 내 거래량 1위 법정동으로 환금성이 우수하며, 단지 내 학원 상권(반경 1km 내 46개)이 잘 형성되어 교육 환경이 양호합니다. 물만골역(도보 8분)과 시청역(도보 11분)을 이용할 수 있는 준역세권 입지로 교통 접근성도 뛰어납니다. 인근에 연산14 재개발, 거제4 재건축 등 다수의 정비사업이 활발히 진행 중이며, 지하 대심도 고속도로 신설 계획도 있어 장기적인 관점에서 투자 매력이 높습니다.
대상 단지는 2020년 준공되어 현재 6년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년에는 아직 24년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 현재 용적률은 274.475%로, 국토계획법상 법정 상한 300% 대비 갭이 25.52%p 존재합니다. 이는 향후 재건축 추진 시 사업성 확보에 유리한 요소로 작용할 수 있으나, 실제 용적률은 부산광역시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서 확인이 필요합니다.
부산 연제구 아파트 시장은 최근 매매가격지수 하락과 매매수급동향 악화로 단기적인 조정 국면에 있습니다. 그러나 전세 및 월세가격지수는 상승세를 유지하며 실수요는 견조한 편입니다. 인근에 거제역 양우내안애 아시아드, 센텀파크SK뷰 등 477세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 부담이 존재할 수 있습니다. 하지만 연산제2동의 인구가 꾸준히 증가하고 있고, 연산14 재개발, 거제4 재건축 등 인근의 다양한 개발 호재들이 지역 가치를 끌어올릴 잠재력을 가지고 있습니다. 장기적으로는 이러한 개발 사업들이 완료되면 주거 환경 개선과 함께 매매가 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 매물에 설정된 근저당 및 가압류 이력은 매수 전 반드시 말소 여부를 확인해야 할 중요한 리스크 요인입니다.
매수 보류