매물 유형: 토지
분석 번호: 17791
종합 리스크 점수: 59점
본 매물은 충청남도 서산시 대산읍 운산리에 위치한 자연녹지지역 임야로, 서산시 내 토지 거래 활성도 5위 지역에 해당하여 환금성이 보통 수준입니다. 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 비교 시 제시 가격의 적정성 판정은 유보됩니다. 주변에 다수의 산업단지 개발 및 관광·투자유치 정책 호재가 존재하여 장기적인 개발 잠재력은 있으나, 자연녹지지역 및 준보전산지 규제로 인해 개발 행위에 제약이 따를 수 있으므로 심층적인 검토가 필요합니다.
제시 매매가 3,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 2,437만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 법정동 운산리의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 시장 검증이 어렵습니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례의 특성 설명은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 유사 사례들의 실거래가 대비 공시지가 배율을 통해 대상 토지의 가치를 추정했습니다.
충남 서산시는 관광 및 투자유치 분야 정책특별보좌관 재위촉 등 지역 경제 활성화를 위한 노력을 지속하고 있습니다. 주변에 서산 센트럴 아이파크, 서산휴리움레이크파크 등 588세대의 신규 분양 예정 물량이 존재하며, 서산 도시관리계획 변경, 웅소성지구 산업유통형 지구단위계획, 성연일반산업단지 조성사업 등 다수의 개발 호재가 있습니다. 특히 대산 충의일반산업단지, 현대대죽 일반산업단지 등 산업단지 개발은 지역 산업 기반 확충 및 고용 창출에 기여하여 장기적으로 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 원가 및 분양가 방어에 부담이 될 수 있습니다.
대상 토지는 지목이 임야이며 완경사 지형으로, 개발 시 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 도로접면이 세로한면(불)이므로 건축 행위 시 도로 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 자연녹지지역 및 준보전산지 규제는 개발 행위를 제약하는 물리적 하자 요인으로 작용할 수 있습니다.
충남 서산시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 소폭 하락 추세입니다. 그러나 시·군·구 미분양 현황이 10년 중앙 대비 낮은 편이며, 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높아 유동성 측면에서는 긍정적인 요인이 있습니다. 대산 당진 고속도로 노선이 인접해 있어 향후 교통 접근성 개선이 기대됩니다. 다수의 산업단지 개발 및 지역 경제 활성화 정책은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 기여할 수 있으나, 단기적으로는 시장 활성도가 낮아 가격 상승을 기대하기는 어렵습니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류