매물 유형: 아파트
분석 번호: 1779
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 5년차 신축급 아파트로, 쾌적한 주거 환경과 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 이천시 전반의 매매가격지수 하락세와 다수의 신규 공급 예정 물량은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있으나, 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 1,245만 원 ~ 최고 3억 9,005만 원) 내에 위치하며, 중앙값 3억 3,603만 원보다 약간 높은 수준입니다. 이는 급매물이라는 특이사항과 남서향 설봉온천 뷰, 안흥지 및 이천시내 도보 이용 등 입지적 장점이 반영된 것으로 보입니다. 가격적 메리트가 완전히 없다고 보기는 어려우나, 시장 상황을 고려할 때 적정가 범위의 상단에 가깝다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상 매물과 동일 단지인 이천코아루휴티스1단지 내 유사 평형 거래입니다. #1 사례는 2026년 4월에 3억 1,500만 원에 거래된 84.9786㎡ 7층 매물로, 대상 매물과 동일한 단지, 면적, 층수로 유사도 100점을 받았습니다. 보정 후 대입 총액은 3억 1,245만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월에 3억 9,000만 원에 거래된 84.9786㎡ 17층 매물로, 층구간 감점(-10점)을 받아 유사도 90점입니다. 보정 후 대입 총액은 3억 9,005만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월에 3억 4,300만 원에 거래된 84.9901㎡ 19층 매물로, 층구간 감점(-10점)을 받아 유사도 90점입니다. 보정 후 대입 총액은 3억 3,603만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 매우 유사한 조건으로, 신뢰도 높은 가격 비교의 근거가 됩니다.
대상 단지는 준공 5년차의 신축급 아파트로 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.88대의 높은 주차대수를 확보하여 주차 편의성이 우수합니다. 안흥지, 이천시내, 롯데마트 등 주요 생활 편의시설을 도보로 이용할 수 있는 입지적 장점이 있습니다. 다만, 이천시 전반의 매매가격지수 하락세와 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 수익률에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 장기적으로는 이천시의 반도체 산업단지 조성 등 개발 호재가 인구 유입과 주택 수요를 견인할 가능성이 있어 잠재적 가치는 있으나, 공급 리스크를 충분히 고려해야 합니다.
대상 아파트는 2021년 준공되어 건물 나이가 5년입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 25년이 남아있으므로 현재로서는 재건축 가능성이 없으며, 리모델링 또한 아직 고려할 단계는 아닙니다.
이천시 아파트 시장은 현재 매매가격지수 하락과 거래량 둔화가 관찰되고 있습니다. 특히, 10,041세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 상당한 공급 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 것으로 예상됩니다. 다만, 이천시가 반도체 소부장 거점으로 성장하고 대월2산단 조성 등 산업 인프라가 확충되는 점은 장기적으로 인구 유입과 주택 수요를 증가시킬 수 있는 긍정적인 요인입니다. 따라서 단기적으로는 공급 과잉 및 시장 침체로 인한 가격 조정 가능성이 있으나, 장기적으로는 지역 산업 발전과 함께 점진적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 현재는 보합 또는 약한 하락세가 예상되므로 신중한 접근이 필요합니다.
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