매물 유형: 토지
분석 번호: 17767
종합 리스크 점수: 51점
대상 토지는 생산관리지역 내 하천 지목의 부정형 평지 토지로, 도로 접면이 소로한면입니다. 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가는 2억 644만 원으로, 제시가 2억 5,000만 원은 추정가 대비 다소 높은 수준입니다. 인근 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵지만, 경주시의 미래차·원자력 산업 투자 유치 등 다수의 개발 호재가 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 지목이 하천인 점과 생산관리지역의 규제로 인해 개발 시 용도변경 및 인허가 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 2억 644만 원입니다. 사용자 제시 매매가 2억 5,000만 원은 추정가 대비 약 21% 높은 수준입니다. 명계리 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 타당성 판정이 유보됩니다. 제시가는 시장 검증이 어려우므로 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 경주시 내남면 이조리 7**번지 토지입니다. 2026년 3월에 9,300만 원에 거래되었으며, 면적은 1558㎡, 용도지역은 생산관리지역, 지목은 답입니다. 대상지와 용도지역, 도로조건이 동일하여 높은 유사도를 보입니다. 대상지 면적(1340㎡) 대비 사례 면적(1558㎡)이 커 면적 보정 계수 1.009가 적용되어 소규모 할증 효과가 반영되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로, 거래 시점과 현재 시점 간 지가변동률 차이가 미미합니다.
경주시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 경주시가 미래차·원자력 산업 투자 유치에 적극적인 만큼, 장기적으로 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대상지의 지목 및 용도지역 특성상 즉각적인 개발 이익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
지목이 하천이라는 점은 개발 시 용도변경 절차가 복잡하고 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 또한, 생산관리지역으로 개발 행위에 제한이 있어 투자 목적에 부합하는 개발이익 실현이 어려울 수 있습니다. 부정형 토지 형상 또한 개발 효율성을 저해할 수 있는 요소입니다.
경주시의 미분양 현황이 10년 중앙 대비 낮은 편이며, 통화량(M2)이 높아 유동성 측면에서 긍정적입니다. 그러나 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 부담이 있고, 건설공사비지수가 높아 원가 부담이 있습니다. 인근에 경주내남 고령자복지주택(영구임대) 90세대가 분양 예정이며, 경주 문산일반산업단지, 남경주일반산업단지 등 다수의 개발 사업 고시가 확인되어 장기적인 개발 압력은 존재합니다. 향후 6개월 시세는 토지거래 필지수 상승 추세와 지역 개발 호재를 고려할 때 보합 또는 상승 가능성이 높다고 판단됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류