경상북도 의성군 안평면 마전리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17758

종합 리스크 점수: 63점

AI 요약 평가

대상 토지는 농림지역 및 농업진흥구역에 위치하여 개발 행위에 제약이 따르지만, 의성 바이오밸리 일반산업단지 계획 변경 및 도로 개설 등 인근 지역 개발 호재가 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가 4,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 4,391만 원과 이나 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 따라서 투자 전 규제 사항 및 개발 호재의 실현 가능성을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 6점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 있으나, 농림지역 및 농업진흥구역 규제로 인해 개발 용도에 제한이 있습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.91x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.47% — 추세 가산 중립.
교통 접근성: 4점 — 주변 지하철역 정보가 없으며, 대중교통 접근성이 다소 미흡할 수 있습니다.
인구 변화: 4점 — 해당 읍면동 인구는 소폭 증가했으나, 의성군 전체 인구는 지난 12개월간 감소 추세에 있어 장기적인 인구 유입을 기대하기 어렵습니다.
주변 개발 호재: 7점 — 인근에 의성 바이오밸리 일반산업단지 계획 변경, 도로 개설 등 다수의 개발 사업 고시가 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
시장 활성도: 3점 — 대상 법정동인 마전리의 36개월 동일 유형 토지 거래가 1건으로 시장 활성도가 매우 낮습니다.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 농림지역 및 농업진흥구역으로 개발행위에 제약이 크지만, 인근에 바이오밸리 일반산업단지 계획 변경 및 도로 개설 등 지역 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 긍정적인 변화 가능성이 있습니다.
거래량: 3점 — 마전리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.6% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 58.0%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 6곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '농림지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '답' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 2건 (농업진흥구역, 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상(지형)은 '가로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 4,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 4,391만 원과 유사한 수준으로 판단됩니다. 그러나 대상 법정동인 마전리의 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성에 대한 단정적인 판단은 유보됩니다. 인근 비교사례 1건을 통한 대입 시뮬레이션 환산 총액은 9,222만 원으로 제시가보다 높게 나타나지만, 이는 단일 사례이며 유사도 점수 78점을 감안하여 참고용으로 활용해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 의성군 비안면 산제리 1**번지 토지입니다. 해당 토지는 2024년 5월에 3895㎡ 면적이 14,136만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 14만 원입니다. 대상 토지(2245㎡)와의 면적 차이를 보정하여 1.033의 면적 보정 계수가 적용되었고, 용도지역 및 도로 조건이 동일하여 추가 보정은 없었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로, 28개월 전 거래임에도 지가변동률이 미미하여 큰 변화가 없었습니다. 최종적으로 대상 토지에 대입 시 9,222만 원으로 환산됩니다.

심층 분석

의성군 지역은 지가지수 하락 및 토지거래 필지수 하락 추세를 보이며 전반적인 시장 활성도가 낮은 편입니다. 그러나 인근에 의성 바이오밸리 일반산업단지 계획 변경, 도로 개설 등 지역 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서는 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리가 높아 레버리지 활용에 부담이 될 수 있습니다. 건설공사비 지수 또한 높아 향후 개발 시 원가 부담이 증가할 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자에 대한 구체적인 판단은 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태(지반 안정성, 배수 상태, 주변 환경 오염 여부 등)를 면밀히 확인해야 합니다. 지목이 '답'이므로 과거 농업 활동으로 인한 토양 오염 가능성도 배제할 수 없어 추가적인 확인이 필요합니다.

대상 토지는 농림지역 및 농업진흥구역이라는 강력한 규제를 안고 있어 단기적인 개발 및 가치 상승은 제한적일 수 있습니다. 그러나 의성군 내 바이오밸리 일반산업단지 조성 및 광역철도 조기 착공 건의 등 지역 경제 활성화를 위한 중장기적인 개발 호재들이 존재하여, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 인구는 소폭 증가했으나, 의성군 전체 인구는 감소 추세로 주거용 개발 압력은 낮을 것으로 예상됩니다. 규제 완화 또는 개발 계획에 편입될 경우 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재로서는 보수적인 접근이 필요합니다.

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현장 체크리스트

대상 토지가 농업진흥구역에 포함되어 있어 건축 가능한 용도 및 규모에 대한 의성군 도시계획조례 및 토지이용계획확인서 상의 정확한 규제 내용을 확인해야 합니다.
도로접면이 '세로한면(가)'로 명시되어 있으나, 실제 현장 도로의 폭, 포장 상태, 진입로 확보 여부 등 건축 허가에 필요한 구체적인 조건을 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.
지목이 '답'이므로 농지전용허가 가능성 및 관련 비용, 절차 등을 사전에 검토해야 합니다.
토지 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.
주변 개발 호재(의성 바이오밸리 일반산업단지, 도로 개설 등)가 대상 토지에 미치는 구체적인 영향 범위와 실현 가능성, 예상 시기 등을 관련 기관에 문의하여 확인해야 합니다.

최종 판정

보류