경기도 이천시 율면 석산리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17753

종합 리스크 점수: 55점

AI 요약 평가

경기도 이천시 율면 석산리 토지는 계획관리지역 내 '대' 지목으로 개발 잠재력은 있으나, '세로한면(불)' 도로 접면과 낮은 시장 활성도가 주요 리스크 요인입니다. 인근에 이천 부발역세권 개발, 물류단지 조성 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서는 긍정적이나 단기적인 가격 적정성 판단은 시장 활성도 부족으로 판정 유보됩니다. 개발 행위 시 이천시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통한 실제 용적률·건폐율 확인이 필수적입니다.

세부 리스크 평가 항목

도로 접근성: 6점 — 대상 토지는 '세로한면(불)'로 도로에 접해 있으나, 실제 건축 허가를 위한 도로 조건 충족 여부는 현장 확인 및 지자체 문의가 필요합니다. 도로 접면이 불량하다는 점은 개발 활용도에 제약이 될 수 있습니다.
개발 잠재력: 7점 — 계획관리지역 내 '대' 지목으로 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 있으며, 국토계획법상 법정 상한 용적률 100%를 참고할 때 개발 여지는 존재합니다. 인근에 다수의 개발 사업 고시가 확인되어 장기적인 관점에서 개발 압력이 높아질 수 있습니다.
시장 활성도: 3점 — 대상 토지가 위치한 석산리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮습니다. 이는 가격 적정성 검증을 어렵게 하는 주요 리스크 요인입니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.94x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.61% — 추세 가산 중립.
도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 계획관리지역에 위치하며, 인근 이천시 도시관리계획 변경 및 지구단위계획 고시 등 개발 호재가 다수 확인됩니다. 특히 이천 부발역세권 북단지구 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립, 이천 BPO 물류단지 조성 등은 장기적인 개발 압력으로 작용할 수 있습니다. 다만, 배출시설설치제한지역 및 자연보전권역에 포함되어 있어 일부 개발 행위에 제약이 있을 수 있으므로, 구체적인 개발 계획 수립 시 조례 확인이 필수적입니다.
거래량: 2점 — 석산리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.1% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 59.1%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 3곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 4건 (배출시설설치제한지역, 자연보전권역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 1억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 5,972만 원과 비교할 때 유사한 수준입니다. 다만, 대상 토지가 위치한 석산리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시가는 참고 추정가 범위 내에 있으나, 시장 검증이 어렵다는 점을 고려해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 이천시 율면 산성리 2**에 위치한 계획관리지역 '대' 지목 토지입니다. 2026년 4월에 1억 1,000만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 30만 원입니다. 대상지와의 거리 899m, 용도지역 및 지목이 동일하여 유사도 88점을 기록했습니다. 면적 보정 계수 1.006이 적용되어 대상지 면적(1035㎡) 기준으로 환산된 총액은 9,373만 원입니다.

심층 분석

이천시 전반의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 이는 이천시 내 토지 시장에 대한 꾸준한 수요가 있음을 시사합니다. 특히 이천시의 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 높은 수준(1,190호 vs 62호)으로, 지역 내 공급 부담이 존재합니다. 그러나 대상 토지는 계획관리지역 내 '대' 지목으로, 향후 이천 부발역세권 개발, 물류단지 조성 등 대규모 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 투자 가치는 긍정적으로 평가됩니다. 다만, 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높은 수준이므로 개발 시 원가 부담이 가중될 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. '부정형' 토지 형상은 개발 시 설계 및 활용에 일부 제약을 줄 수 있으며, '세로한면(불)' 도로 접면은 건축 허가 과정에서 추가적인 확인과 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 토지이용계획상 배출시설설치제한지역 및 자연보전권역 등의 규제는 개발 행위의 범위와 종류를 제한할 수 있는 잠재적 하자 요인입니다.

이천시 율면 석산리 토지는 계획관리지역 내 '대' 지목으로, 이천시 전반의 개발 호재와 맞물려 장기적인 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 이천 부발역세권 북단지구 도시개발, 이천 BPO 물류단지 조성 등은 인근 지역의 인구 유입 및 산업 활성화에 기여하여 대상 토지의 가치를 상승시킬 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 낮은 시장 활성도와 일부 규제는 단기적인 매매 활성화에 제약이 될 수 있습니다. 향후 6개월 시세 전망은 이천시의 순수토지 거래 필지수 상승 추세와 지가변동률 보합세를 고려할 때 보합 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 '세로한면(불)' 도로 접면이 실제 건축 허가에 필요한 도로 조건을 충족하는지 이천시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
계획관리지역 내 실제 적용되는 건폐율 및 용적률이 이천시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 법정 상한과 어떻게 다른지 정확히 확인해야 합니다.
대상 토지가 배출시설설치제한지역 및 자연보전권역에 포함되어 있어 개발 행위에 제약이 있을 수 있으므로, 구체적인 개발 계획 수립 전 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.
지하 매설물 유무, 지반 상태 등 토목 공사 관련 현장 특이사항을 전문가와 함께 확인하여 추가 비용 발생 여부를 점검해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 문제가 없는지 최종 확인해야 합니다.

최종 판정

보류