매물 유형: 아파트
분석 번호: 1775
종합 리스크 점수: 73점
여주역금호어울림베르티스는 준공 4년차의 신축 아파트로, 매매 시장 동향은 보합세를 보이나 전월세 시장은 상승세를 유지하고 있습니다. 여주역세권 개발 및 산업단지 조성 등 지역 개발 호재가 다수 존재하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 인근에 여주역자이 헤리티지 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 3,394만 원 ~ 최고 4억 7,265만 원) 내에 위치합니다. 특히, 이 가격은 스펙트럼의 중앙값 4억 5,498만 원보다 약간 높은 수준으로, 14건의 비교사례 중 상위권 범위에 해당합니다. '급매'라는 특이사항이 있지만, 22층의 고층 조망 프리미엄과 에어컨 5대, 중문, 줄눈, 탄성 등 옵션이 반영된 가격으로 판단됩니다.
선별된 14건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 여주역금호어울림베르티스 아파트이며, 전용면적 84.9329㎡로 면적이 동일합니다. 유사도 점수는 100점 또는 90점으로 매우 높습니다. 층구간 감점 사유가 있는 사례들은 대상 매물 22층 대비 7층~15층에 위치하여 층 프리미엄 차이를 반영한 것으로 보입니다. 시점은 2026년 1월부터 2026년 6월까지의 최근 거래들로 구성되어 시장 상황을 잘 반영하고 있습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026년 5월, 20층)는 4억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 4,998만 원입니다. 유사도 90점의 #6 사례(2026년 6월, 12층)는 4억 5,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 4억 4,998만 원으로 산출되었습니다. 이러한 사례들은 대상 매물의 제시가 4억 6,000만 원과 비교하여 가격 타당성을 판단하는 중요한 근거가 됩니다.
여주역금호어울림베르티스는 준공 4년차의 신축 아파트로, 단지 경쟁력이 높습니다. 여주역(경강선)까지 도보 13분 거리로 준역세권에 해당하며, 교통 접근성이 양호합니다. 세종초등학교 배정 학군으로 교육 환경도 무난합니다. 여주시의 산업단지 조성, 도로 확포장 등 다양한 개발 호재는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되어 투자 가치는 보통 이상으로 평가됩니다.
준공 4년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 26년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 신축 아파트임을 고려할 때 당분간은 논의될 가능성이 희박합니다.
여주시 아파트 매매 시장은 최근 보합세이나, 매매수급동향 및 거래량은 상승세를 보이고 있습니다. 여주역세권 지구단위계획 변경, 대규모 산업단지 조성 등 지역 개발 호재가 꾸준히 이어지고 있어 중장기적인 관점에서는 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 여주역자이 헤리티지 등 신규 공급 물량에 따른 단기적인 시장 변동 가능성은 존재합니다. 전세가율이 높은 편이므로 향후 전세 시장의 안정성도 중요하게 고려해야 합니다.
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