경상남도 함양군 서상면 금당리 산 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17738

종합 리스크 점수: 59점

AI 요약 평가

대상지는 계획관리지역 내 임야로, 개발 잠재력이 있으나 준보전산지 규제와 부정형 토지 형상, 세로한면(불) 도로 접면은 개발 시 고려해야 할 리스크입니다. 금당리 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 시장 활성도가 낮아 검증이 어렵습니다. 인근 지역의 지가지수 및 토지 거래 필지수 동향은 하락 또는 보합세를 보이고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 인근 개발 호재들이 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 7점 — 계획관리지역 내 임야로, 지목 변경 및 개발행위허가를 통해 활용 가능성이 있습니다. 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높습니다. 다만, 부정형의 토지 형상과 세로한면(불)의 도로 접면은 개발 시 고려해야 할 요소입니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.94x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 3.08% — 추세 가산 중립.
시장 활성도: 3점 — 대상 법정동인 금당리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 5건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 검증이 어렵습니다. 인근 지역의 지가지수 및 순수토지 거래 필지수도 하락 또는 보합세를 보이고 있습니다.
교통 접근성: 5점 — 지하철역 정보가 없으며, 주요 도로와의 접근성은 현장 확인이 필요합니다. 세로한면(불) 도로 접면은 접근성 측면에서 불리할 수 있습니다.
주변 환경: 6점 — 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 있으나, 대상지와의 거리가 다소 있어 직접적인 편의성에는 한계가 있습니다. 인구는 소폭 감소 추세에 있습니다.
도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으나, 준보전산지 규제가 일부 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 인근에 도로 개설 및 지구단위계획 변경 등의 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.
거래량: 3점 — 금당리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 5건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.0% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 6.3%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 8곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '임야' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 1건 (준보전산지)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 2,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2,667만 원과 유사한 수준입니다. 그러나 금당리 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어려우므로, 추정가는 참고값으로 활용해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 개별 사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법과 동일수급권 배율법을 통해 추정된 가격을 참고하여 제시가와 비교했습니다.

심층 분석

함양군 지역의 지가지수 및 순수토지 거래 필지수 동향은 하락 또는 보합세를 보이고 있어 단기적인 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다. 다만, 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비 지수가 높아 레버리지 및 개발 원가 부담이 존재합니다. 지역 미분양 현황은 감소 추세이나 여전히 10년 중앙 대비 높은 수준으로 지역 공급 부담이 있습니다. 장기적으로 함양울산고속도로 개통, 데이터센터 설립 등 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성 및 파급 효과는 추가적인 분석이 필요합니다.

토지 형상이 부정형이고 지형이 완경사이며, 도로 접면이 세로한면(불)인 점은 개발 시 토목 공사 및 진입로 확보에 물리적 제약을 줄 수 있습니다. 준보전산지 규제는 개발 행위의 범위와 종류를 제한할 수 있는 리스크 요인입니다. 또한, 2필지 일괄 매매의 경우 합필 가능성 및 각 필지별 용도지역의 혼재 여부를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 법적 제약사항을 사전에 파악해야 합니다.

함양군 지역의 지가변동률은 보합 또는 소폭 하락세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수도 하락 추세입니다. 이는 단기적으로 토지 시장의 활성도가 낮음을 의미합니다. 그러나 계획관리지역이라는 용도지역의 특성과 나대지 상태는 장기적인 개발 잠재력을 내포하고 있습니다. 함양울산고속도로 개통, 데이터센터 설립 등 지역 내 개발 호재들이 점진적으로 대상지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 현재로서는 시장 활성도가 낮아 즉각적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 인구는 소폭 감소 추세로, 대규모 개발 수요 유입보다는 개별적인 개발 행위에 초점을 맞추는 것이 현실적입니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성이 높습니다.

현장 체크리스트

세로한면(불) 도로의 실제 폭과 포장 상태, 그리고 건축 허가 가능 여부를 함양군청 건축과에 반드시 확인해야 합니다.
2필지 일괄 매매의 경우, 합필 가능성 및 필지별 개발 제약사항을 함양군청에 문의하여 일괄 개발 시 법적 제약사항을 상세히 확인해야 합니다.
대상지 주변 지하 매설물(상하수도, 전기, 통신 등) 유무 및 인입 가능 여부를 확인하여 개발 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항 및 기타 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.
준보전산지 규제로 인한 개발 행위 제한 사항 및 허가 절차를 함양군청 산림과에 문의하여 정확히 파악해야 합니다.
주변 개발 사업 고시 현황 중 대상지에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 도로 개설, 지구단위계획 변경 등의 구체적인 내용을 함양군청 관련 부서에 확인하여 개발 계획에 반영해야 합니다.

최종 판정

보류