신풍동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17733

종합 리스크 점수: 63점

AI 요약 평가

대상 토지는 제2종일반주거지역에 위치하며, 국토계획법상 법정 상한 용적률은 250%로 개발 잠재력이 존재합니다. 주변에 다양한 개발 호재가 있으나, 신풍동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 대출금리 상승과 건설공사비 증가, 미분양 주택 수 등 거시경제 및 지역 공급 부담 요인이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

교통 접근성: 5점 — 주변에 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
주변 인프라: 6점 — 월명산 공원, GS25 편의점, 군산중학교 등 생활 편의시설이 인근에 위치하여 기본적인 인프라는 갖추고 있습니다.
시장 활성도: 3점 — 신풍동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 5건으로 시장 활성도가 낮은 편입니다. 이는 가격 검증 및 향후 매각 시점에 영향을 미칠 수 있습니다.
미분양 현황: 4점 — 군산시 미분양 주택은 2026년 6월 기준 295세대로, 이전 대비 감소 추세이나 여전히 10년 중앙값 대비 높은 수준으로 지역 공급 부담 요인으로 작용할 수 있습니다.
지가 변동률: 6점 — 지역별 지가변동률은 2026년 2월 0.101%에서 7월 0.067%로 소폭 감소하는 추세이나, 여전히 양(+)의 변동률을 유지하고 있습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.84x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 -0.8% — 추세 가산 중립.
도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 제2종일반주거지역에 위치하며, 국토계획법상 법정 상한 용적률은 250%로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 주변에 새만금지구 국가산업단지 개발, 군산전북대학교병원 건립 등 다양한 개발 호재가 존재하나, 해당 토지에 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 가축사육제한구역에 포함되어 있어 일부 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.
거래량: 3점 — 신풍동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 5건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.5% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 39.7%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 18곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 5점 — 용도지역 '제2종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 250% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 1건 (가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

대상 토지의 제시가 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5,937만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 신풍동의 최근 36개월 동일 유형 토지 거래가 5건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 비교사례 대입 시뮬레이션의 환산 총액 3,666만 원과 비교하면 제시가가 높은 편으로 보일 수 있으나, 이는 단일 사례에 기반한 참고값임을 인지해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 군산시 송풍동 9**에 위치한 제2종일반주거지역 '대' 지목 토지입니다. 2026년 5월에 2,500만 원에 거래되었으며, 면적 132㎡ 기준 평당가는 62만 원입니다. 대상지 면적(195.1㎡)에 면적 보정 계수 0.977을 적용하여 환산한 총액은 3,666만 원입니다. 용도지역, 도로조건, 시점 보정 등은 Tier1 완전 매칭으로 1.000의 계수가 적용되었습니다.

심층 분석

군산시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보입니다. 그러나 대출금리가 10년 중앙값 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 개발 원가 부담이 존재합니다. 군산시의 미분양 주택은 감소 추세이나 여전히 10년 중앙값 대비 높은 수준으로, 향후 신규 공급 예정 물량(효성해링턴 플레이스 군산, 군산아너팰리스보네르, 군산 레이크시티 아이파크 등 총 1,251세대)이 시장에 미칠 영향을 면밀히 분석해야 합니다. 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 전반적인 거시경제 환경은 투자에 신중을 요합니다.

대상 토지는 지목이 '대'이며 평지이고 사다리형으로 기본적인 토지 활용에는 큰 문제가 없어 보입니다. 다만, '세로한면(불)' 도로접면 조건은 건축 허가 시 추가적인 확인이 필요하며, 가축사육제한구역 포함 여부는 개발 용도에 따라 제약이 될 수 있습니다. 이는 물리적 하자는 아니지만 개발 행위의 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.

대상 토지는 제2종일반주거지역으로 국토계획법상 법정 상한 용적률 250%를 적용받아 개발 잠재력이 있습니다. 주변에 새만금지구 국가산업단지 개발, 군산전북대학교병원 건립 등 중장기적인 개발 호재가 존재하여 간접적인 영향을 기대할 수 있습니다. 그러나 신풍동의 낮은 시장 활성도와 군산시의 미분양 주택 부담, 그리고 예정된 신규 아파트 공급 물량은 향후 토지 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 순수토지 거래 필지수 상승과 지가변동률의 양(+)의 추세를 고려할 때 보합 또는 약한 상승 가능성이 있으나, 신풍동 자체의 거래량이 적어 시장 검증이 어렵습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 도로접면 '세로한면(불)' 조건에 대한 실제 도로 폭 및 건축 허가 가능 여부를 군산시청 건축과에 반드시 확인하십시오.
가축사육제한구역 포함 여부가 향후 개발 행위에 미칠 구체적인 제약 사항을 관련 부서에 문의하십시오.
지하 매설물(상하수도관, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측하십시오.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 최종 확인하십시오.
대상 토지 주변의 지반 상태 및 과거 침수 이력 등을 확인하여 개발 안정성을 검토하십시오.
인근 개발 사업 고시 현황이 대상 토지에 미칠 직접적인 영향과 개발 계획의 구체적인 진행 상황을 파악하십시오.

최종 판정

보류