매물 유형: 토지
분석 번호: 17727
종합 리스크 점수: 64점
본 매물은 일반상업지역에 위치한 토지로, 국토계획법상 높은 용적률 잠재력을 가지고 있습니다. 평택시 전반의 활발한 개발 호재와 인구 증가 추세는 긍정적인 투자 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 대상 법정동인 안정리의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 검증이 어렵고, 비행안전제4구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 제시된 가격은 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 참고 추정 대비 낮으나, 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다.
제시가 7억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 9억 2,985만 원 대비 약 2억 2,985만 원 낮은 수준입니다. 그러나 대상 법정동인 안정리의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 시장 활성도가 낮아 검증이 어렵습니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 유사 토지 실거래를 기반으로 한 공시지가 배율법을 통해 추정 가치를 산출하였습니다.
평택시는 최근 12개월간 인구가 17,038명 증가하며 지속적인 성장세를 보이고 있습니다. 특히 지가지수 및 토지거래 필지수 또한 보합 또는 상승 추세를 유지하고 있어 전반적인 토지 시장의 긍정적인 분위기를 반영합니다. 인근에 지제역 반도체밸리, 평택 브레인시티 등 대규모 산업단지 및 주거단지 개발이 활발히 진행 중이며, 평택 서탄 일반산업단지, 평택첨단복합일반산업단지 조성 등 산업 인프라 확충 호재가 많습니다. 이는 장기적으로 대상 토지의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 및 개발 원가 부담이 존재하며, 평택시 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 높은 수준으로 지역 공급 부담이 있습니다.
건축물대장상 준공일이 미상으로, 기존 건물의 물리적 노후화 상태 및 하자 여부에 대한 현장 점검이 필수적입니다. 블록구조 기와 지붕의 단독주택으로, 연식에 따른 유지보수 비용이나 철거 비용이 발생할 수 있습니다. 도로접면이 '세로한면(불)'로 표기되어 있어, 건축 시 도로 조건에 따른 제약 가능성이 있습니다. 지하 매설물 여부, 대지 경계 분쟁 여부 등도 현장 확인이 필요합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합으로 판단됩니다. 평택시의 토지거래 필지수가 상승하고 있으나, 대상 법정동인 안정리의 토지 시장 활성도가 매우 낮아 시세 상승을 견인할 만한 직접적인 거래 동력이 부족합니다. 다만, 평택시 전반의 인구 증가, 대규모 산업단지 및 주거단지 개발 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 평택 브레인시티, 평택 서탄 일반산업단지 등 인근 개발 사업의 진행 상황이 대상 토지의 미래 가치에 중요한 영향을 미칠 것입니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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