매물 유형: 토지
분석 번호: 17722
종합 리스크 점수: 68점
대상 토지는 제1종일반주거지역에 위치한 세로장방형의 평지 토지로, 소로한면에 접해 있어 주거용 개발에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 구미시 옥계동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되나, 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 비교 시 제시 가격은 참고할 만한 수준으로 판단됩니다. 주변에 다수의 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.
제시가 1억 9,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 2,170만 원 대비 약 14.4% 낮은 수준입니다. 비교사례 1건의 보정 후 대입 총액 1억 6,204만 원과 비교하면 높은 수준입니다. 옥계동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되나, 주변 개발 호재를 고려할 때 제시가는 시장에서 참고할 만한 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 구미시 옥계동 1***번지 토지입니다. 해당 사례는 대상지와 165m 거리에 위치하며 2026년 8월에 2억 4,000만 원에 거래되었습니다. 면적은 323㎡로 대상지(250㎡)보다 크며, 제1종일반주거지역, 지목 '대'로 대상지와 용도지역 및 지목이 동일합니다. 면적 보정 계수 1.0154가 적용되어 대상지가 사례보다 작아 소규모 할증이 반영되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동이 미미합니다. 이 사례를 통해 보정 완료된 총액은 1억 6,204만 원으로 산정되었습니다.
구미시의 거시경제 지표는 혼조세를 보입니다. 예금은행 대출금리가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 및 매수 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 건설공사비지수 또한 10년 중앙값 대비 높아 원가 부담이 존재합니다. 경북 구미시의 미분양 현황은 745세대로 10년 중앙값 대비 높아 지역 공급 부담이 있습니다. 다만, 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높아 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 최근 구미시는 K-로봇 공급망 핵심 거점 도약, 삼성 로봇산업 투자 대응 T/F 발족, 오뚜기 수출공장 유치 등 다수의 산업 투자 유치 소식이 있어 장기적인 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 토지 형상은 세로장방형의 평지로 개발에 유리한 편이나, 소로한면에 접해 있어 도로 조건에 따른 건축상 제약이 있을 수 있습니다. 토지이용계획상 국가산업단지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함되어 있어 개발 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 상대보호구역은 학교 환경위생정화구역으로, 특정 시설의 입지가 제한될 수 있습니다.
구미시 옥계동의 토지 시장 활성도는 낮은 편이나, 구미시 전체적으로는 지가지수가 보합세를 유지하고 있으며, 지역별 지가변동률은 소폭 상승 추세입니다. 특히 구미시의 적극적인 기업 유치 및 산업단지 개발 계획은 장기적으로 토지 수요를 견인하고 가치를 상승시킬 잠재력이 큽니다. 힐스테이트 구미더퍼스트, 대광로제비앙메가시티 등 인근에 3,231세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 경쟁 심화 요인이 될 수 있으나, 장기적으로는 인구 유입 및 지역 활성화에 기여할 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 대상 토지는 개발 잠재력과 지역 호재를 바탕으로 미래 가치 상승 가능성이 있는 매물로 판단됩니다.
보류