매물 유형: 토지
분석 번호: 17721
종합 리스크 점수: 74점
본 토지는 충청남도 아산시 모종동에 위치한 준주거지역 대지로, 개발 잠재력이 높은 입지적 강점을 가지고 있습니다. 인근 모종못마루2지구 및 아산시 모종못마루지구 지구단위계획 변경 등 다수의 개발 호재가 확인되어 향후 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 모종동 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 시장 검증이 어렵다는 점을 고려해야 합니다. 대출금리 상승, 건설공사비 증가, 지역 미분양 주택 증가 등 거시경제적 하방 압력 또한 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 12억 1,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 15억 3,135만 원 대비 약 3억 2,135만 원 낮은 수준입니다. 그러나 모종동 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵고, 가격 적정성 판정은 유보됩니다.
제공된 비교사례 원본 실거래 데이터는 없으나, 동일수급권 실거래 median 배율 1.71배가 적용되었습니다. 면적, 용도, 도로 조건은 비교 사례와 유사하여 보정 계수가 1.000으로 적용되었으며, 역세권 범위 외 지역으로 역세권 보정은 적용되지 않았습니다. 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수 기반으로 1.000이 적용되었습니다.
아산시 지역은 삼성 113조 투자 유치 등 대규모 개발 호재가 존재하며, 인구 또한 꾸준히 증가하고 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 높습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리 상승과 건설공사비 증가, 지역 미분양 주택 증가 등은 단기적인 시장 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 11,837세대에 달하는 인근 신규 아파트 공급 예정 물량(배방 필하우스 리버시티, 탕정 푸르지오 리버파크, 아산탕정자이 센트럴시티 등)은 향후 주택 시장 및 토지 개발 압력에 영향을 미 줄 수 있으므로 주의 깊게 살펴봐야 합니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자에 대한 구체적인 판단이 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 지반 상태, 주변 환경으로 인한 침수 가능성, 인접 필지와의 경계 분쟁 여부 등을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.
아산시의 지가지수는 하락 추세, 이용상황별 지가지수 및 용도지역별 지가변동률, 지역별 지가변동률은 보합세를 보이고 있습니다. 순수 토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 인근에 GTX-C 연장 남부노선(650m)과 같은 교통 인프라 계획이 존재하며, 삼성 투자 유치 등 대규모 개발 호재가 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 예상됩니다. 다만, 이러한 교통 및 개발 호재는 계획 및 추진 단계로 개통 시점의 불확실성이 존재하며, 이미 가격에 일부 선반영되었을 가능성도 배제할 수 없습니다. 향후 6개월 시세는 보합 가능성이 높다고 판단됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류