매물 유형: 토지
분석 번호: 17719
종합 리스크 점수: 63점
본 매물은 제주 노형동에 위치한 자연녹지지역 토지로, 지목이 '대'이며 564㎡(170.6평)의 면적을 가집니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률 50% 대비 현재 용적률이 10.56%로 개발 여력이 존재합니다. 다만, 노형동 토지 시장은 최근 36개월간 동일 유형 거래가 1건으로 활성화되지 않아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 인근에 제주화북2 공공주택지구, 오등봉공원2지구 지구단위계획 등 다양한 개발 호재가 있으나, 대상지는 상대보호구역, 공장설립제한지역 등 여러 규제에 저촉되어 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다.
제시가 5억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율(3.04배)을 적용한 추정 토지가 11억 6,381만 원 대비 낮은 수준입니다. 다만, 노형동 토지 시장의 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보되며, 시장 검증이 어렵습니다. 추정가는 참고값으로 활용하시고, 실제 거래 시에는 현장 상황과 추가적인 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.
비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 동일수급권 내 유사 토지 5건의 실거래가와 공시지가 배율을 통해 추정 토지가를 산출하였으며, 이는 시장 가격을 가늠하는 참고 자료로 활용될 수 있습니다.
제주 제주시의 지가지수는 보합세를 보이며, 용도지역별 지가변동률 및 지역별 지가변동률도 미미한 하락세를 나타냅니다. 다만, 순수토지 거래 필지수는 소폭 상승 추세입니다. 거시경제 지표상 예금은행 대출금리 및 건설공사비지수가 10년 중앙값 대비 높아 투자 및 개발 비용 부담이 존재합니다. 제주시 미분양 주택이 1,910세대로 10년 중앙값 대비 높은 수준이며, 인근에 4,188세대의 신규 주택 공급 예정 물량(제주 중부공원 제일풍경채 센트럴파크, 이도주공2,3단지아파트 등)이 있어 향후 주택 시장에 경쟁 심화 및 가격 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 이는 토지 개발 수요에도 영향을 미 미칠 수 있습니다.
대상 토지는 부정형의 완경사 지형이며, 세로한면(가) 도로에 접하고 있습니다. 이는 건축 계획 시 효율성을 저해하거나 추가적인 토목 공사 비용을 발생시킬 수 있는 물리적 하자 요인입니다. 또한, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다양한 토지이용규제에 저촉되어 있어 개발 행위에 제약이 많습니다. 이러한 규제들은 토지의 잠재적 가치 실현에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.
제주 제주시 노형동의 인구는 소폭 감소 추세이나, 세대수는 증가하고 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다. 인근에 방일리공원, GS25, 금호유치원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 제주 이전기업 물류비 지원 확대, 첨단과학기술단지 AI 특화단지 고도화 등 지역 경제 활성화 및 기업 유치 관련 뉴스는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% 대비 현재 용적률 10.56%는 향후 개발 잠재력을 시사하지만, 실제 적용 용적률은 제주시 도시계획조례 확인이 필수적입니다. 여러 개발 호재가 존재하나, 미분양 증가 및 높은 금리, 건설공사비는 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음.
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